Me Bebakur Rampoortab : «L’origine de copropriété liée au passage du cyclone Carol»

La copropriété a été introduite à Maurice après le passage du cyclone Carol, vu le nombre de demandes de logements, de la crise immobilière et monétaire. Il faut respecter certains règlements quand on est copropriétaires, précise l’avoué Bebakur Rampoortab.

Qu’est-ce que la copropriété ?
La copropriété est l’ensemble de propriétés d’un ou de plusieurs immeubles qui sont bâtis sur une portion ou plusieurs portions de terrain. La copropriété peut aussi s’appliquer à une maison à étage appartenant à deux individus.

La division de la propriété d’une maison par étages ou par appartements offre cette particularité d’entraîner la coexistence de plusieurs propriétaires distinctes (droit exclusif) et une d’indivision forcée. Cette division de la propriété des immeubles est un moyen moderne trouvé pour accorder un logement à tous en raison de la rareté des terrains.

Elle permet de construire en hauteur et d’accommoder plusieurs personnes dans un logement. En France, la loi sur la copropriété est appliquée depuis longtemps dans les grandes villes : Grenoble, Lyon et Rennes.

La copropriété a été introduite à Maurice par l’ordonnance 32 de 1966 après le passage du cyclone Carol. Il y avait une grande demande pour des logements. La crise immobilière et monétaire sont à l’origine de la copropriété. Elle permet à plusieurs personnes d’être propriétaires d’un logement, de faire face au prix élevé des terrains et réduit les coûts de construction.

Le Code civil mauricien en faisait état dans l’article 664 - abrogé par un nouvel article 664 comprenant 41 paragraphes inspirés de la loi française. Puis, l’Act 37 de 1978 a introduit des articles complémentaires : les articles 664 à 664-96 portent sur les règlements de copropriété.

La copropriété permet aussi, au décès d’un parent, d’éviter le régime de l’indivision entre les enfants et la vente de l’immeuble familial. Chaque enfant peut se voir ainsi attribuer un étage du bâtiment.

Quelles sont les parties privatives et les parties communes ?
Les parties privatives portent sur l’intérieur de l’immeuble et sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Les parties privatives comprennent l’appartement lui-même avec ses aménagements intérieurs, parquets, carrelage, planchers, placards, stores, portes, fenêtres avec les volets, entre autres. Elles sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire et sont sa propriété exclusive. Une copropriétaire peut aussi être une personne, une société ou une compagnie.

Les parties communes des bâtiments et des terrains sont destinées à l’usage et l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Elles excluent les parties privatives et sont souvent déterminées dans les règlements de propriété.

Outre les éléments matériels, la loi énumère un certain nombre de prérogatives liées à l’exercice du droit de copropriété: « les droits accessoires aux parties communes ».

Quels règlements doit-on respecter lorsqu’on devient copropriétaire ?
Le règlement de copropriété est rédigé par un acte conventionnel ou résulte d’un acte judiciaire incluant l’état descriptif de la division, avec toutes les conditions et sous-conditions du contrat liant les copropriétaires.

Il détermine leurs droits et obligations sur les parties privatives et parties communes des lots et les modalités relatives à l’organisation et l’administration de la copropriété.

La loi détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales. Chaque copro-priétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quotité dans les parties communes. Les copropriétaires sont tenus par l’acte de copropriété et ne peuvent apporter de changement qu’à la majorité des voix.

Les clauses étrangères à l’objet du règlement de copropriété et du syndicat sont réputées non écrites. Le partage et l’acte de copropriété sont transcrits au registre du conservateur des hypothèques.

Qu’en est-il de la tranquillité des autres copropriétaires ?
La copropriété est la bible des copropriétaires qui doivent en appliquer les dispositions à la lettre. Elle tient compte de tous les aspects pratiques de la coexistence entre copropriétaires : elle établit le respect mutuel, la responsabilité collective pour tout ce qui touche aux parties communes, édicte les droits, les obligations de chaque propriétaire et leur limite. À défaut, en cas de litige, les copropriétaires doivent se tourner vers les dispositions du Code civil.

Le syndic est l’autorité qui veille sur le bon déroulement de l’usage, service et entretien de la copropriété. S’il y a abus, le syndic peut convoquer une réunion pour régler le problème.
Au cas contraire, il peut saisir un juge en référé. Les copropriétaires doivent contribuer aux charges du syndic qui prend soin de l’usage et de l’entretien des parties communes.
Certains copropriétaires récalcitrants n’aiment pas payer ou paient en retard leur cotisation. Ce qui cause bien des soucis au gérant.

Le syndicat de copropriétaires a une personnalité civile. Dans les grands bâtiments commerciaux, résidentiels, grandes surfaces, ils sont gérés par des compagnies qui agissent comme syndic ou par des gens formés pour.

Le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans l’aval de l’assemblée générale des copropriétaires, sauf pour le recouvrement de créance due.

Le copropriétaire qui veut disposer de son lot doit obtenir le consentement préalable du syndic. La dette due au syndic est prescrite après cinq ans. À défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires, le juge en référé désigne le syndic sur requête d’un ou de plusieurs copropriétaires.

Le non-paiement de cotisation entraîne des poursuites et même une hypothèque judiciaire sur la quote-part du propriétaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires ?
Le copropriétaire doit utiliser l’immeuble pour les besoins pour lesquels elle a été construite. Il ne pourra exercer son métier dans l’immeuble. Un immeuble peut avoir un double usage, soit commercial et résidentiel. Le copropriétaire doit y vivre, user de son immeuble/appartement en bon père de famille sans déranger ses voisins et autres copropriétaires. Il doit respecter les clauses de la copropriété et s’acquitter de sa contribution régulièrement comme prévu dans la convention ou les règlements.

Le paiement du syndic est essentiel dans une copropriété, car il sert à l’entretien et l’embellissement et le paiement des services.

Conclusion : la copropriété est un moyen moderne, efficace qui permet à plusieurs personnes d’avoir un toit sur moins de superficie. Elle permet de vivre dans l’harmonie sans avoir trop de responsabilités. Il faudrait sensibiliser les citoyens sur ce type de logement à Maurice.