Conseil légal : tout savoir sur la mitoyenneté

1. La Mitoyenneté

La mitoyenneté est un droit de propriété immobilière, dont deux personnes jouissent normalement. Elle est rattachée à la propriété. Que ce soit en milieu urbain ou rural, tout mur séparatif commun à deux bâtiments est réputé mitoyen, de même qu’un mur séparant des cours et jardins, sauf s’il n’y a un titre ou marque attestant du contraire (à voire l’article 653 du Code Civil Mauricien).

2. La non-mitoyenneté

La non- mitoyenneté d’un mur peut être déterminé de différentes manières, plus précisément à travers des signes spécifiques que peuvent être observés par tout un chacun.

a. Ses marques sont notamment un mur dont le sommet est incliné d’un côté et droite et à plomb dans sa partie visible (parement).

b. Ou encore lorsqu’un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre seraient présents sur l’un des deux côtés du mur. Dans ce cas, le mur appartient exclusivement au propriétaire au côté duquel se trouve l’égout, les corbeaux et les  filets de pierre. (A voir l’article 654 du Code Civil Mauricien.)

3. a. Cependant, la question reste entière. Pourquoi le code civil fait-il cette distinction entre un mur mitoyen et un mur non–mitoyen ? Le juriste que je suis (Me Y.W.A), vous dira tout simplement que la grande majorité des droits implique des obligations. Ainsi, le mur mitoyen implique des obligations pour ses propriétaires.

Ces derniers se doivent d’entretenir ce même mur, le réparer et le reconstruire si nécessaire et cela à la charge proportionnelle au droit de chacun. (Voire l’article 655 du CCM)

b. Mais qu’adviendra-t-il si l’un des propriétaires ne pouvait participer à l’entretien du mur mitoyen ? L’article 656 du code civil nous donne la réponse, c’est-à-dire que l’un des copropriétaires peut toujours renoncer à son droit sur le mur mitoyen et ainsi ne plus être obligé de contribuer à son entretien. Ceci est la règle, mais l’exception existe. Ainsi, on peut voir qu’un propriétaire d’un mur mitoyen ne peut renoncer à son droit sur le mur quand ce même mur soutient son bâtiment.

Les autres droits conférés aux propriétaires de mur mitoyen :

1. Chaque propriétaire a le droit de faire des modifications au mur mitoyen tels que placer des poutres (beams) dans toute l’épaisseur du mur ou encore mettre des pièces de charpente pour constituer un plancher (solives). Cependant, ce droit n’est pas absolu, car l’autre propriétaire a aussi la possibilité de réduire ses aménagements au ciseau de charpente (ébauchoir) jusqu’à la moitié, s’il a l’intention de lui-même installer des poutres ou encore une cheminée sur ce même mur. (voire l’article 657 du CCM)
2. De plus, chaque propriétaire peut rehausser le mur mitoyen, mais cela à ses frais, tout comme l’entretien et les réparations au-dessus de la hauteur du mur commun. Il devra aussi payer seul les frais d’entretien du mur commun dû à la surélévation et éventuellement rembourser à l’autre propriétaire les dépenses encourues par la surélévation (comme l’installation de nouveau système de chauffage rendu nécessaire au rehaussement.) Toutefois, il est à noter que tout mur dépassant les 1,8 m nécessite l’obtention d’un Building and Land Use Permit d’une autorité locale. (voire aussi l’article 658 du CCM)

Cependant, si le mur mitoyen ne peut supporter cette surélévation et venait à être endommagé, il sera de la responsabilité de celui qui a entrepris ce rehaussement de reconstruire et de réparer le mur dans sa totalité et cela à ses frais. Aussi, l’excédent d’épaisseur doit se prendre de son côté. (Article 659)

De la non-mitoyenneté à la mitoyenneté

1. a. Dans le cas de l’exhaussement, c’est-à-dire la surélévation, en principe la partie rehaussée n’appartient qu’au propriétaire responsable du rehaussement. Cependant, il s’avère que l’autre propriétaire peut aussi en devenir propriétaire. Ici, en temps normal, l’autre propriétaire aurait un droit exclusivement sur le mur en commun et non pas sur la partie rehaussé, mais il peut acquérir ce droit. Ainsi, il peut devenir le copropriétaire du mur dans sa totalité, en payant la moitié des dépenses encourues lors de la surélévation et la valeur de la moitié du sol fourni pour l’épaisseur additionnel du mur. Cette valeur est évaluée à la date de l’acquisition et non pas à la date du rehaussement. (Voire article 660)
    b. De plus, un mur peut être rendu mitoyen par un propriétaire en s’y joignant, et ainsi il doit rembourser au maître du mur la moitié de la valeur du mur estimée et la moitié de la valeur du sol fourni pour l’épaisseur du mur à la date de l’acquisition.

L’usage et l’entretien du mur mitoyen

1. L’article 662 du code civil mauricien nous donne plus de détails sur les droits d’un propriétaire sur la mitoyenneté. Ainsi, bien que le mur appartient aux copropriétaires, ils se doivent néanmoins de se consulter mutuellement avant d’entreprendre tout ouvrage ou enfoncement sur le mur. Dans le cas où l’un des propriétaires refuserait tout travail sur le mur mitoyen, l’autre propriétaire peut toujours consulter un expert afin de s’assurer que les droits des autres propriétaires soient respectés et que l’ouvrage ne leur est pas nuisible.
2. Aussi, chaque voisin peut obliger son voisin, que ce soit dans les villes ou villages, à contribuer à la construction et aux réparations de la clôture séparant leurs propriétés. La hauteur de la dite clôture est déterminée par les règlements particuliers, définis par l’usage ou la loi. (à voir l’article 663 du CCM)

La distinction des vues par rapport au mur mitoyen et non-mitoyen

1. Tout d’abord, prenons en considération les prévisions du Code Civil par rapport au mur mitoyen. Déjà, un voisin ne peut installer aucune ouverture que ce soit dans le mur mitoyen, sans l’autorisation de l’autre voisin et cela inclut les fenêtres à verre-dormant (translucent). (À voir l’article 675 du CCM)
2. Quant au mur non-mitoyen séparant deux fonds voisins, c’est-à-dire un mur établi non pas sur la ligne séparative des deux fonds, appartenant à différents propriétaires, mais à la limite de cette même ligne. Ainsi, le propriétaire peut y mettre des fenêtres ou des  ouvertures laissant entrer la lumière extérieur (jours), ainsi créant une vue sur la propriété voisine. Cependant, ces ouvertures doivent satisfaire quelques critères tels que, la fenêtre doit être à verre-dormant (translucent window pane) ou encore doit être équipée de grille dont les mailles forment des carrés ou losanges dont le diamètre ne dépassent pas dix centimètres. (Fer maillé) De plus, l’encadrement doit aussi être à verre-dormant (Châssis). (Voire l’article 676 du CCM)

Les distances à respecter quant aux vues sur la propriété voisine

1. Certaines distances doivent être respectées quant à l’établissement des fenêtres ou jours. Cela dépend à quel étage on veut placer ces ouvertures. Si la fenêtre est au rez-de-chaussée, alors l’ouverture devra être à vingt-six décimètres (8 pieds) du sol ou plancher. Par contre, si l’ouverture se trouve aux étages supérieurs, il faudra compter dix-neuf décimètres (6 pieds) du plancher. (À voir l’article 677 du CCM)
2. De plus, le code civil a établi des distances à respecter quant aux vues créées, donnant sur le fond voisin, clos ou non–clos. La distance est de dix neuf décimètres (6 pieds) de distance entre le mur supportant l’ouverture et la propriété voisine en ce qui est des vues directes. (Voire l’article 678 du CCM)

3. Par contre, pour ce qui est des vues obliques, c’est-à-dire toutes les vues non parallèles ou non-perpendiculaire au fond voisin, la distance de mise est de six décimètres (2 pieds). (Voir l’article 679 du CCM)

4. Les distances mentionnées précédemment se comptent de la partie extérieure de l’ouverture ou de la ligne extérieure d’un balcon jusqu’à la ligne séparative des deux fonds. (À voir l’article 680 du CCM)