Le Fair Rent Tribunal tranche les litiges locatifs

Le « Fair Rent Tribunal » est une instance qui tranche les litiges locatifs entre propriétaire et locataire. L’avoué Bebakur Rampoortab explique en quoi consiste cette instance judiciaire et quand une personne peut y avoir recours.

Qu’est-ce que le Fair Rent Tribunal ?
Avant d’évoquer le Fair Rent Tribunal, il faut remonter dans le temps. La Landlord & Tenant Act a été introduite le 1er août 1960 après le passage du cyclone Carol qui avait dévasté les maisons et bâtiments en faisant d’énormes dégâts.

Ainsi, louer une maison ou des emplacements commerciaux était devenu un business lucratif pour de nombreuses personnes. Il fallait donc réglementer les choses à travers une loi.

Au fil des années, on a constaté que la Landlord & Tenant Act était dépassée. Elle ne faisait aucune provision pour la révision à la hausse de la location et les locataires continuaient d’occuper des bâtiments en réglant des loyers vraiment dérisoires. Conséquence : cela décourageait les gens à investir dans l’immobilier tant de nature commerciale que résidentielle.

Le propriétaire éprouvait des difficultés à reprendre possession de son bien immobilier, sauf sous les conditions spécifiques énumérées par la loi. Pour trouver une solution à ce dilemme, on a décidé en mai 1999 d’abroger la Landlord & Tenant Act de 1960.

40 ans après sa promulgation, celle-ci a été remplacée par une nouvelle Landlord & Tenant Act qui a prévu un Fair Rent Tribunal. Elle donne aussi une définition des business premises, des bâtiments industriels, commerciaux, professionnels y compris les bureaux. Suite à un amendement apporté à la loi en 2005, le bâtiment industriel a été enlevé de la liste.

La loi ne prévoit pas grand-chose pour les immeubles résidentiels.»

Quel est l’objectif d’un Fair Rent Tribunal ?
Ce tribunal a pour objectif de déterminer un loyer juste et équitable, en tenant compte du lieu, de l’âge et de l’état du bâtiment. Ce tribunal est présidé par un homme de loi qui dispose de deux assesseurs nommés par le ministère du Logement et des Terres.

Le tribunal saisi de l’affaire a un délai de 12 semaines pour prononcer un verdict. Le loyer déterminé par le Fair Rent Tribunal est amorti pendant une période de cinq ans pour aider les locataires.

Toutefois, le tribunal ne pourra considérer une deuxième demande avant trois ans. Par ailleurs, si une personne saisit cette instance, il lui faut soumettre un Evaluation Report qui prend en compte le site, la localité et l’état du bâtiment.

Quelles sont les procédures à respecter devant le Tribunal ?
D’abord, une demande par écrit doit être déposée devant le FRT. Il faut régler les frais d’enregistrement du dossier. C’est un huissier de justice qui servira les documents juridiques au locataire. Ce dernier, après avoir reçu une convocation, a le droit de se faire représenter par un homme de loi ou alors il peut retenir les services d’un expert pour contester la demande du propriétaire, s’il considère que le loyer est trop élevé ou supérieur au Fair Rent.

Si un contrat a été établi entre le propriétaire et le locataire, indiquant le montant du loyer, ce sera considéré comme le Fair Rent et le contenu ne pourra faire l’objet de contestation.

La loi de 1999 prévoyait également une hausse du loyer pour les immeubles commerciaux loués avant 1999. Après trois ans, le propriétaire a droit à une augmentation de 5% annuellement.

Puis, le 18 mars 2005, il y a eu un amendement de la Landlord & Tenant Act de 1999. À partir de cette date, cette loi ne s'appliquait plus aux business premises  loués avant le 1er juillet 2005 et après le 30 juillet 2012. La loi a été amendée de nouveau en 2009 pour prolonger le délai au 31 décembre 2017. L’augmentation de loyer est payée en tranche sur une période sept ans.

Il devait y avoir un marché libre entre les propriétaires et les locataires commerciaux, mais voila qu’en décembre 2017, le délai a été prolongé une fois de plus, cette fois au 31 décembre 2020. La raison qui a poussé le législateur à prolonger ce délai : éviter une crise incontrôlable qui pourrait déstabiliser les locataires.

Peut-on contester une décision de ce Tribunal ?
Toute personne peut contester une décision du tribunal dans un délai de 21 jours devant la Cour suprême sur un « point de droit ».

Cela se fait par lettre enregistrée et adressée au Registrar du Tribunal pour référer le dossier à la Cour suprême pour une « opinion en droit ». Il doit aussi informer toutes les parties concernées.

Toutefois, après le 31 décembre 2020, les parties seront libres de renégocier la location; ou alors un propriétaire pourra mettre fin à l’occupation de son locataire s’ils n'ont pas trouvé de compromis.

Si un contrat est établi entre un propriétaire et un locataire, à la fin dudit contrat, le locataire est obligé de quitter les lieux, sauf s’il négocie le renouvellement avec le propriétaire. Il n’y aura pas de goodwill ou de compensation à payer. Le propriétaire sera libre de mettre fin à l’occupation de son locataire.

Vu que la juridiction des business premises a été enlevée de la Landlord & Tenant Act, une demande relative aux business premises doit être soumise par le propriétaire devant un juge en référé pour reprendre possession de son immeuble. Cela s’applique également à la location d’un immeuble résidentiel meublé.

Toutefois, la loi ne prévoit pas grand-chose pour les immeubles résidentiels. Il est grand temps que le législateur prévoie une hausse du loyer raisonnable, pour encourager les propriétaires de maisons à loyer et diminuer en même temps le fardeau de l’État.