Centres commerciaux : une croissance fragile

Construction, rénovation, agrandissement... Pas moins de cinq projets d’envergure sont en voie de réalisation.Une situation paradoxale lorsqu’on sait que les centres commerciaux ne jouissent pas tous d’une bonne santé financière.

Après une accalmie, la saison de nouveaux centres commerciaux est rouverte. Cinq projets d’envergure sont en voie de réalisation. Le premier est la renaissance du Mont Choisy Shopping Promenade, suivi de l’immense Plaisance Family Shopping Village et de l’Airport Mall, piloté par Airports of Mauritius Ltd (AML), alors que le Caudan Waterfront compte attaquer une nouvelle phase de son développement. Un autre centre est en construction à Floréal au coût de Rs 565 millions. Il sera inauguré d’ici fin décembre.

Paradoxalement, les centres commerciaux ne jouissent pas tous d’une excellente santé financière. « On a vu pas mal de centres se casser les dents. Il n’y a pas de place pour de petits centres. Le marché est trop petit », explique Ignace Lam, directeur des supermarchés Intermart et du centre commercial d’Ébène. Et d’ajouter : « Certains éprouvent du mal à rentabiliser leur business. Si les food-courts marchent très bien, c’est que les gens, surtout les jeunes, ont pris l’habitude de manger à l’extérieur. Le marché haut de gamme éprouve davantage de difficultés. »

En mode quasi stand-by depuis plus de deux ans, Mont Choisy Shopping Promenade, centre commercial situé au dernier rond-point de l’autoroute du Nord, espère reprendre des couleurs avec l’arrivée de l’hypermarché King Savers. Le propriétaire des lieux espère que ce partenariat avec Enatt, subsidiaire d’ENL, pourra booster le taux de fréquentation et ramener des locataires dans les espaces commerciaux qui sont pour la plupart vides. Inauguré en décembre 2012, le centre commercial, appartenant à la compagnie sucrière de Mont-Choisy, est dans le rouge. Il a énormément souffert de sa proximité avec Grand-Baie La Croisette. L’année dernière, la gestion a été confiée à Enatt. Cette dernière est le spécialiste incontesté des centres commerciaux à Maurice car elle gère déjà cinq centres. À cette liste, Enatt compte ajouter un centre commercial baptisé So’Flo. Celui-ci est en train d’être construit à Floréal. Il s’étendra sur plus de 7 000 m2 pour un investissement de Rs 565 millions.

L’Airport Mall, qui se situera à proximité de l’aéroport Sir Seewoosagur Ramgoolam, est sur la ligne de départ. AML, compagnie d’État propriétaire de l’aéroport, est en négociations avec un promoteur étranger en ce moment.

Le Plaisance Family Shopping Village, du groupe Apavou, devrait ouvrir ses portes fin 2017. Au menu, plus de 130 boutiques, une vingtaine de restaurants, quelque 3 000 m2 de supermarché et 5 000 m2 de parc de loisirs pour un investissement de Rs 600 millions.

De son côté, Promotion and Development, propriétaire du Caudan Waterfront, s’apprête à investir Rs 750 millions pour la troisième phase de son développement qui devra être prête en mars 2018.

Ces projets laissent toutefois sceptiques plus d’un. « Beaucoup de centres commerciaux ne marchent pas et ne sont pas près de décoller. Investir autant pour un business hasardeux, c’est risqué », confie le responsable d’un des grands centres du pays.

Le crash de Phœnix Les Halles et du Flacq Shopping Mall reste en mémoire. Malgré un investissement de Rs 700 millions et un emplacement de choix sur le rond-point de Phœnix, Phœnix Les Halles s’est rapidement révélé être un flop. Le Flacq Shopping Mall, qui s’étale sur plus de cinq arpents, a été mis en liquidation en juin dernier. Et malgré ces faillites retentissantes, le secteur continue à attirer de nouveaux investissements.

Qui se cache derrière les grands centres commerciaux ?

Enatt, le leader
Le maître incontesté est Enatt, filiale d’ENL (Espitalier-Noel Ltd). Son portfolio est impressionnant. Bagatelle Mall, Riche-Terre Mall, le centre commercial Phœnix, le Kendra et Les Allées d’Helvétia lui appartiennent. So’Flo, son sixième centre, est en construction à Floréal. Son inauguration est prévue dans trois mois. Deux autres centres commerciaux au Kenya en sont au stade de la conception, alors que le centre commercial de Phœnix est en train d’être rénové. Enatt est aussi gestionnaire du Mont Choisy Shopping Promenade depuis fin 2015.

Ce portfolio est estimé à Rs 10,2 milliards. L’année dernière, Enatt a généré un chiffre d’affaires de Rs 924 millions, grâce à la location d’espaces. La compagnie a engrangé un profit de Rs 299 millions.

Grand-Baie La Croisette, le moderne
Après des débuts pour le moins laborieux, Grand-Baie La Croisette semble avoir atteint sa vitesse de croisette en matière de fréquentation. Inauguré le 31 octobre 2012, ce centre commercial a nécessité un investissement de Rs 2 milliards. Son promoteur est Sottise Development Ltd, dirigée par Danny Fon Sing.

Udis, l’ambitieuse
Son nom ne vous dit sans doute rien, mais tout le monde la connaît sous une autre appellation. Udis est le propriétaire des magasins Super U, de Grand-Baie Cœur de ville et de Flacq Cœur de ville. L’année précédente, son volume de transactions était de l’ordre de Rs 3,6 milliards. Depuis l’inauguration du premier Super U à Grand-Baie en juin 2000, l’entreprise dirigée par Pascal Tsin est entrée dans le top 40 des plus importants commerces de Maurice. Depuis 2011, son profit n’a jamais été de moins de Rs 150 millions. L’an passé, il était de Rs 169,7 millions.

Caudan Waterfront, le pionnier
Le Caudan Waterfront, premier centre commercial moderne inauguré en 1996, a perçu Rs 207 millions en 2014 en matière de location et a engrangé Rs 1,1 million de profit. Son principal actionnaire est Promotion & Development. Cette dernière a comme principaux actionnaires le groupe Medine et la Mauritius Commercial Bank (MCB).

Blue Life, la compliquée
Blue Life est une filiale de GML (Groupe Mon Loisir). Elle est propriétaire du Riverside Shopping Centre à Rivière-du-Rempart, du Circle Square Retail Park à Forbach, de l’Azuri Retail Park à Haute-Rive, et du Harbour Front à Port-Louis. Elle est aussi engagée dans plusieurs gros projets immobiliers. Jusqu’ici, ces centres commerciaux n’ont pas encore réussi à réaliser tout leur potentiel. Malgré un volume des ventes dépassant le milliard de roupies, elle ne réalise pas de profits. Pour la période avril-juin, Blue Life a posté un chiffre d’affaires de Rs 396 millions pour des pertes de Rs 60,3 millions.

Family World, la stratégique
Dirigée par Ignace Lam, Family World est propriétaire du centre commercial d’Ébène et des supermarchés Intermart. En 2013, elle a réalisé des ventes de Rs 1,1 milliard et a accusé des pertes de Rs 22,3 millions. L’année écoulée, son chiffre d’affaires était de Rs 1,5 milliard pour un profit de Rs 38,8 millions.
Cela notamment grâce à son centre d’Ébène, au cœur de la Cybercité, qui a connu une très forte progression ces dernières années.

Cascavalle Shopping Mall, le prometteur
Le groupe Medine est propriétaire du Cascavelle Shopping Mall. Dans son dernier rapport annuel, il est indiqué que le taux d’occupation du centre « demeure en dessous des attentes dans un environnement économique difficile, affectant la fréquentation du centre, même si les consommateurs dépensent davantage ». Le centre a rapporté un chiffre d’affaires de Rs 91 millions.

Trianon Shopping Park, fraîchement rénové
À sa création en 2002, le Trianon Shopping Park appartenait à Highway Properties Ltd. C’était un consortium de sept compagnies : IBL, Mauritian Eagle Insurance, General Construction, Mauritius Union Assurance, POLICY, United Basalt Products et Trianon Development Ltd. Depuis, c’est la Société malgache de transformation des plastiques qui en est le propriétaire. Au fil des ans, le centre n’a cessé de s’agrandir.