En dépit des taux d’intérêt plus élevés : la demande pour les prêts logements en progression dans certaines banques 

Acquérir un bien immobilier est le rêve de nombreux Mauriciens. Du coup, la demande pour le prêt logement reste élevée. Il n’empêche que les hausses successives du Key Rate l’an dernier alourdit la charge des emprunteurs. 

Bon à savoir 

Le profil des clients 

Le profil des clients des prêts logements est assez varié et représente plusieurs démographies, que ce soit en termes d’âge ou de catégorie socioprofessionnelle. Chez les banques, on observe une hausse dans le nombre de demandes chez les 25 ans à 40 ans. Les clients cherchent surtout des prêts de Rs 2,5 millions à Rs 5 millions. Le montant du remboursement des intérêts et du capital représente en moyenne 40 % à 50 % du salaire de l’emprunteur.  

L’impact des hausses successives du Key Rate l’an dernier sur la demande 

De décembre 2021 à décembre 2022, le Key Rate est passé de 1,85 % à 4,5 %. Pour Pritee Ombika-Aukhojee, les hausses répétées du Key Rate au cours de l’année dernière ont eu un effet sur la demande de prêts immobiliers. « Ces mesures étaient nécessaires d’un point de vue macroéconomique pour maîtriser l’inflation, mais elles ont inévitablement impacté les taux d’intérêt applicables sur les prêts logements. Ce qui a pu freiner la demande », explique-t-elle. Par ailleurs, elle observe deux schémas de comportement chez les emprunteurs. D’une part, ceux qui aspirent à acquérir leur première résidence ou à construire leur première maison continuent d’avancer avec leurs projets. « Ils reconnaissent qu’ils devront franchir cette étape tôt ou tard et préfèrent ne pas attendre davantage. Car les coûts pourraient augmenter à l’avenir. D’autre part, ceux qui envisagent d’acquérir une résidence secondaire ou de réaliser des investissements immobiliers ont tendance à reporter leurs projets. C’est en raison des facteurs économiques actuels », souligne Pritee Ombika-Aukhojee. 

Joanna Latouche, Area Leader chez MauBank, y va aussi de son commentaire. « L’augmentation des taux d’intérêt, associée au coût global de la construction, a certainement eu un impact sur la capacité financière des citoyens. Alors que la capacité des gens à rembourser un prêt est moindre en raison du coût général de la vie, le montant qu’ils doivent prendre est plus élevé, car les projets coûtent plus cher et le remboursement du prêt est également plus élevé en raison des intérêts plus élevés. Pourtant, la construction d’une maison reste une priorité pour la plupart des Mauriciens. De plus, les personnes qui avaient mis en suspens leurs projets pendant la période Covid les reprennent aujourd’hui. La demande de prêts immobiliers est donc bien présente. Et les différentes mesures mises en place par le gouvernement les incitent à investir dans leur maison », souligne-t-elle. 

Banque de Maurice

MauBank reste guidée par les Credit Guidelines de la Banque de Maurice. Et les clients qui sollicitent un prêt immobilier doivent produire une preuve de revenu. En se basant sur leur Mauritius Credit Information Bureau (MCIB) record, un ratio dette/revenu (DTI) est calculé. Il ne doit pas dépasser 50 %. L’augmentation du taux d’intérêt entraîne un remboursement mensuel plus élevé et un montant de prêt plus faible, étant donné que le DTI est plafonné à 50 % à tout moment. 

« Un autre indicateur d’éligibilité est le montant minimum des dépenses du ménage qui est utilisé pour calculer le montant du prêt hypothécaire d’un client. L’augmentation du taux d’intérêt et des dépenses du ménage ont un impact sur l’éligibilité à un prêt hypothécaire. Toutefois, les mesures introduites par le gouvernement atténuent ces effets », ajoute Joanna Latouche. 

Quant à Percy Philips, il souligne que certains emprunteurs ont fait face à certaines difficultés suivant les hausses du Key Rate. « Au niveau de la SBM, nous avons mis en place un mécanisme pour aider les clients qui ont des difficultés pour honorer leurs engagements financiers. Ce qui se fait au cas par cas avec le rééchelonnement des remboursements sur certains prêts. Il y a des remises sur les taux d’intérêt pour les douze premiers mois après le rééchelonnement », fait-il ressortir. Jean-Lou Rosse note, pour sa part, que les emprunteurs se sont adaptés au fait que les taux d’intérêt sont plus élevés. « L’augmentation du Key Rate a eu pour effet d’augmenter le remboursement mensuel et, de facto, le montant maximum d’emprunt. Dans ce contexte, les Mauriciens se sont adaptés et ont revu le montant de leur projet immobilier à la baisse. De plus, à la MCB, nous sommes à l’écoute de nos clients et nous pouvons leur proposer une restructuration de tous leurs emprunts en cours, afin de soulager leur endettement mensuel », avance-t-il. 

Les raisons de la tendance actuelle 

• Roomah Moolchand : « La reprise économique post-Covid est visible. Les gens reprennent le travail. Pour les entreprises, c’est un retour à la normalité. Les secteurs qui étaient considérés comme incertains : le tourisme, les voyages, l’hôtellerie, etc. ont retrouvé leur performance d’avant la crise. Ce qui réduit le profil de risque de leurs employés. Ils sont désormais plus à même de demander un prêt. De même, les mesures, comme le Home Ownership Scheme ou le Loan Payment Scheme rendent l’accès à la propriété abordable. Elles encouragent les Mauriciens à investir dans l’achat ou la construction d’une maison. Ce qui fait que la demande de prêts immobiliers soit toujours aussi forte. » 
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• Pritee Ombika-Aukhojee : « Plusieurs facteurs contribuent à cette tendance. D’une part, nous constatons une augmentation significative des coûts de construction, ce qui peut avoir un impact sur la décision des emprunteurs par rapport au timing et l’envergure des projets de construction. D’autre part, les taux d’intérêt ont également connu une hausse rapide, ce qui peut influencer la décision d’avoir recours à un emprunt. »
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• Jean-Lou Rosse : « La demande est toujours présente, car l’achat ou la construction d’une maison et l’achat d’un terrain représentent le projet de toute une vie. Dans ce contexte, la MCB reste au plus près des clients, afin de pouvoir les accompagner et les aider à réaliser leurs rêves. À cet effet, nous proposons à nos clients un prêt logement à un taux fixe à 4,5 % par an pour les deux premières années. De ce fait, les fluctuations du ‘Key Rate’ ne les affectent pas. »

Ces mesures qui soulagent les emprunteurs 

Le Home Ownership Scheme et le Housing Loan Payment Scheme permettent aux emprunteurs d’obtenir 5 % de remboursement sur tout prêt immobilier. Le Housing Loan Relief Scheme accorde à tous les emprunteurs Rs 1 000 par mois. Ces mesures ont-elles eu un impact sur la demande ? Oui, avance Roomah Moolchand. « Ces mesures encouragent les Mauriciens à investir dans l’achat/la construction d’une maison, d’où une demande toujours aussi forte de prêts immobiliers. En fait, ces mesures ont été introduites pour compenser les effets de la hausse des taux d’intérêt et faciliter la situation financière des emprunteurs », fait-elle ressortir. 

Percy Philips fait ressortir que le Home Loan Payment Scheme et le Housing Loan Relief Scheme sont des mesures d’accompagnement temporaires qui seront applicables jusqu’au 30 juin 2024. « Toutefois, ces mesures permettent de soulager les emprunteurs et peuvent influencer la décision des particuliers qui contractent un prêt logement », ajoute-t-il. 

Jean-Lou Rosse y va aussi de son commentaire. « Les mesures introduites par le gouvernement visent à encourager l’investissement immobilier. Ces mesures, couplées à notre MCB Home Loan, aideront à concrétiser le rêve des Mauriciens. Le ‘Housing Loan Relief Scheme’ récemment introduit par le gouvernement vise, pour sa part, surtout à soulager les foyers qui ont contracté un emprunt immobilier et ne s’applique qu’aux prêts existants et qui répondent à certains critères bien spécifiques », souligne Jean-Lou Rosse.  

Selon Pritee Ombika-Aukhojee, le remboursement de 5 % offert aux emprunteurs contribue à stimuler la demande. Il réduit les coûts pour les emprunteurs potentiels. « De plus, l’introduction du Housing Loan Relief Scheme, avec une allocation de Rs 1 000 par mois pour chaque emprunteur, apporte un soutien financier supplémentaire aux ménages. Cette mesure encourage une demande plus solide en facilitant la gestion du budget familial, malgré les contraintes économiques actuelles », avance Pritee Ombika-Aukhojee. 

Des taux préférentiels aux emprunteurs 

• SBM Bank : Il s’agit de la campagne spéciale SBM Home Loan qui s’adresse aux ménages ayant un revenu mensuel jusqu’à Rs 100 000 pour un emprunt ne dépassant pas Rs 2 millions. « Il convient de souligner que cette offre a pris fin le 31 août 2023 », souligne Percy Philips. 
   
• MCB : « La MCB en tant que partenaire financier des Mauriciens depuis 185 ans a toujours été proche et à l’écoute de ses clients, en vue de les aider et de répondre à leurs besoins. C’est dans ce contexte que nous avons élaboré ce plan d’aide pour permettre à nos clients de mieux absorber l’impact de la hausse des prix. Ils bénéficient d’un taux préférentiel. Il est basé sur le Key Rate, à partir de juillet 2023 sur une période d’une année », explique Jean-Lou Rosse. Ce taux préférentiel ne s’applique qu’aux prêts existants qui répondent à certains critères bien spécifiques. Le montant du prêt ne doit pas dépasser Rs 2 millions alors que le revenu mensuel du foyer concerné ne doit pas excéder Rs 100 000. |
   
• MauBank : « À la MauBank, nous sommes reconnaissants à la Banque de Maurice d’avoir accepté notre demande d’introduire ce programme spécial pour soulager nos clients. Il ne fait aucun doute que cette mesure soulage les emprunteurs existants et encourage les nouveaux propriétaires à contracter un prêt, afin de concrétiser leur projet de vie », avance Joanna Latouche. 

Pour les prêts existants 

• Moratoire sur le capital pour les clients de crédit immobilier.
   

Pour les nouveaux prêts jusqu’à Rs 5 millions 

• Taux d’intérêt au taux directeur + 1 % seulement
• Moratoire de douze mois sur le capital.