Contrats de bail : quand l’État loue des îlots… pour quelques roupies

Entre millions et miettes, les baux des îlots interpellent. Certains îlots sont loués par l’État pour plusieurs millions de roupies tous les ans, d’autres pour seulement Re 1. Le ministre du Logement et des Terres, Shakeel Mohamed, a déposé une liste détaillée des îlots de l’État actuellement loués à des particuliers, sociétés privées ou associations. Cette liste, déposée le mardi 6 mai devant l’Assemblée nationale, offre pour la première fois une vue d’ensemble des contrats de bail en vigueur sur des portions du territoire mauricien parfois méconnues du grand public.

Une vingtaine d’îlots ou portions d’îlots, sur les 51 appartenant à l’État, font l’objet de baux à long terme ou d’occupations plus temporaires. La durée de ces baux varie de 10 à 100 ans, avec des redevances annuelles allant d’une roupie à plus de Rs 70 millions pour certaines concessions majeures.

L’îlot du Morne est de loin le plus rentable pour l’État mauricien, avec une redevance annuelle de plus de Rs 70 millions  payée par la société New Mauritius Hotels Ltd. Ce bail, signé en 2008 pour une durée de 60 ans, s’inscrit dans le cadre d’un projet industriel plus vaste, illustrant l’intérêt du secteur touristique pour les îlots côtiers.

Un autre exemple marquant : l’îlot Levrettes, cédé en 2009 pour soixante ans à la SRL Touessrok Hotel Ltd, génère une redevance annuelle de plus de Rs 14 millions. Dans la même veine, Loisirs des Îles Ltd verse plus de Rs 22 millions pour l’île du Trou Vire, une concession obtenue en 2020 pour une durée de 10 ans à usage industriel.

Des baux à Re 1 par an

Tous les îlots n’ont pas vocation à accueillir des hôtels de luxe. L’îlot Goyaves de Chine a été concédé au Hindu Sewa Sangh Sagar Shiv Mandir à des fins religieuses pour une durée de 20 ans à Re 1 par an. L’îlot Bambaras, pour sa part, avait été octroyé à la Mauritius Sanatan Dharma Temple Federation avant l’expiration du bail en 2011 pour Rs 10 par an.

Un bail agricole notable, d’une durée exceptionnelle de 100 ans (de 1962 à 2061), concerne l’îlot Brocus & Lafond, attribué à Omnicane Ltd, acteur majeur de l’économie mauricienne. Là aussi, la location n’est que de Re 1 par an. Certains îlots servent aussi à des fins de « campement », terme désignant des résidences secondaires ou des infrastructures touristiques de moindre envergure, comme c’est le cas de l’îlot de la Batterie ou du Mouchoir Rouge.

Certaines redevances apparaissent dérisoires au regard de la valeur stratégique du foncier côtier à Maurice. Par exemple, l’îlot Goyaves de Chine est loué pour une roupie symbolique, tandis que d’autres baux ne dépassent pas quelques milliers de roupies. L’ancien bail accordé aux héritiers de Tayub Patel pour l’îlot Malais, aujourd’hui expiré, n’impliquait qu’un loyer annuel de Rs 7 000.

La liste montre également plusieurs baux arrivés à expiration ou sur le point d’échoir. L’îlot Malais, partiellement cédé à The Enchanted Island (Beep Mauritius Trust), est sous bail jusqu’à 2069, mais une autre portion précédemment louée aux héritiers Patel est échue depuis 2010. De même, l’île Deux Cocos, occupée par Blue Bay Tokey Island Limited, filiale du groupe hôtelier Lux* Island Resorts, n’est plus sous bail depuis 2008, selon la liste déposée par Shakeel Mohamed. Pourtant, elle exploite toujours les lieux. Le chiffre d’affaires enregistré par Blue Bay Tokey Island Ltd pour l’année financière 2023/24 était de Rs 55 380 539, pour un profit de Rs 6 217 454. Pour exploiter l’île des Deux Cocos, la compagnie payait une location de Rs 675 000.

Transparence et gouvernance

La publication de cette liste intervient dans un contexte dans lequel les questions de gestion des terres de l’État – notamment les pas géométriques et les zones côtières – continuent de susciter un vif débat. Les gouvernements sont régulièrement interpellés sur la transparence des procédures d’attribution et les critères de sélection des bénéficiaires.

En rendant public cet inventaire, le ministre Shakeel Mohamed semble vouloir répondre aux critiques sur la gestion opaque des terres publiques. Reste à savoir si cette initiative s’accompagnera d’une réforme plus structurelle du régime de bail des îlots et d’une politique d’aménagement du littoral plus inclusive et durable. Le mardi 6 mai à l’Assemblée nationale, le ministre a indiqué que la priorité des priorités est la préservation des îlots « pour les générations futures ».

Ce que l’État récolte en louant les îlots