Les démarrages de chantiers ont progressé : le secteur immobilier reprend des couleurs

Le secteur immobilier connaît un développement fulgurant, étant le seul secteur qui attire des milliards de roupies d’investissements directs étrangers. Le pays compte plus de 130 projets résidentiels destinés aux étrangers alors que d’autres sont en gestation.

Le secteur de la construction se relance enfin, après avoir connu des années de morosité. Cela est dû au nombre grandissant de projets immobiliers. Cette tendance crée aussi d’autres opportunités pour les professionnels de la construction, les entreprises engagées dans la fourniture de matériaux, les camionneurs, mais aussi les agents immobiliers.

Environ 82 projets ont été approuvés dans le cadre du Real Estate Scheme à ce jour, alors qu’il y a huit projets dans celui de  l’Integrated Resorts Scheme. Pour le Property Development Scheme, un plan lancé en 2015 et qui est une fusion des anciens plans IRS et RES, il y a déjà 34 projets approuvés.

Ensuite, il y a six projets approuvés dans le cadre du Smart City Scheme : Beau Plan Smart City, Cap Tamarin, Mauritius JinFei, Medine Smart City, Moka Smart City et Mon Trésor Smart City Ltd.

À noter que les Smart Cities bénéficient d’une exemption de la Land Conversion Tax et de droits de douane sur les ameublements importés. Outre les programmes spécifiques destinés aux étrangers, il y a en ce moment un engouement pour les projets d’appartements, depuis l’entrée en vigueur de la législation permettant aux ressortissants étrangers d’acquérir un appartement dans un immeuble d’au moins trois niveaux.

Les contraintes

Pénurie d’eau

En ce début d’été, une forte pénurie d’eau se fait sentir, surtout dans le Nord. L’ironie veut que les autorités approuvent de plus en plus de projets situés dans des ‘water-stressed zones’. Une fois les clients étrangers installés dans leurs villas de luxe, ils sont confrontés à une autre facette de la vie mauricienne : des robinets trop souvent à sec. Ainsi, certains clients sondés expriment leur frustration de ne pouvoir jouir pleinement de leurs vastes piscines à débordement, faute d’eau, et ils ne peuvent même pas arroser leurs jardins, dont les arbres et autres plantes qui ont coûté une fortune, à l’instar de cette ressortissante suisse qui suggère que les agences de promotion, lors de leurs road shows, informent aussi les clients du problème d’eau à Maurice.  À noter qu’une villa luxueuse dans un complexe RES/PDS peut consommer jusqu’à cinq fois le volume d’eau, comparé à un foyer typiquement mauricien, et avec le nombre de villas qui seront livrées dans les années à venir, l’on craint un sérieux manque de ce liquide précieux et cette situation va pénaliser les habitants des villages avoisinants. Aux autorités de prendre les mesures nécessaires pour éviter une crise sociale. Entre-temps, c’est une aubaine pour les camions- citernes privés qui fournissent de l’eau potable et c’est une activité qui attire de nouveaux entrepreneurs.

Main-d’œuvre

L’un des facteurs qui affecte le secteur de la construction, surtout le secteur RES/PDS, est la non-disponibilité d’une main-d’œuvre qualifiée. Cela affecte la qualité des travaux et les clients étrangers étant très exigeants, le nombre de litiges qui atterrissent au Board of Investment (BoI) ou en justice augmente. La pénurie de main-d’œuvre affecte aussi la livraison des villas qui prend souvent des retards considérables. L’absentéisme sur les chantiers de construction est un problème récurrent et augmente les coûts d’opération.

Spéculation foncière

La spéculation foncière bat son plein à Maurice. Les vendeurs proposent des prix surréalistes pour leurs terrains dans l’espoir de dénicher un investisseur important, de préférence un étranger. Même les prix des terrains agricoles ne sont pas abordables. Or, certains vendeurs ne réalisent pas que les étrangers, même s’ils sont prêts à payer un prix exorbitant, n’ont pas le droit d’acheter un terrain n’importe où à Maurice.

Investissements étrangers

Selon le dernier relevé de la Banque de Maurice, le montant des investissements directs étrangers reçus à Maurice pendant les six premiers mois de cette année s’élève à Rs 9,7 milliards, contre Rs 7,9 milliards pendant la même période l’année dernière. Plus de la moitié de ce montant, soit Rs 5,3 milliards, a été engloutie par le secteur immobilier. Et le secteur IRS/RES/PDS/IHS presque Rs 3,1 milliards.

La bulle immobilière

La multitude de projets immobiliers a contribué à créer une perception de « bulle immobilière ». Le prix foncier, influencé par les projets, prend l’ascenseur. À Moka par exemple, les terrains résidentiels dans les alentours du Moka Smart City s’offrent à Rs 40 000 la toise. Dans le Nord, les propriétaires dont les terrains agricoles se trouvent dans les parages des projets RES/PDS les proposent à plus de Rs 20 millions l’arpent. Le prix gonfle et les terrains deviennent hors de portée de la classe moyenne.

Le marché automobile

À première vue, cela parait étrange que le marché immobilier influe sur la vente des voitures, mais le fait demeure qu’avec l’explosion de ventes de biens résidentiels aux étrangers, la vente de voitures augmente.

Les agences immobilières

Elles poussent comme des champignons à travers l’île. Les agences immobilières demeurent un élément incontournable pour les vendeurs et acheteurs, car elles maîtrisent parfaitement les rouages du secteur immobilier, connaissent les tendances et sont aptes à conseiller les clients. Mais aujourd’hui, avec la force de frappe de la technologie et les réseaux sociaux, le rôle de l’agence immobilière est quelque peu atténué.

Les grands projets immobiliers attirent directement les clients à travers leurs billboards géants placés aux points névralgiques de l’île. Chaque projet a son propre site web qui est très informatif et permet au client de tout consulter : la description, les photos, les plans architecturaux, les prix, etc. Les magazines spécialisés en immobilier offrent une vitrine additionnelle aux projets et il y a aussi le « bouche-à-oreille » de clients satisfaits qui recommandent un projet aux autres. Avec tout cela, les agences immobilières sont forcées à se réinventer pour survivre. Certaines offrent des services additionnels pour attirer et retenir des clients. Malgré les contraintes du secteur et le coût élevé de la « patente » (qui est de Rs 15 000 annuellement), le nombre d’agences augmente néanmoins.

Fait important : il y a beaucoup d’agences immobilières gérées par des ressortissants étrangers. Pourtant, le Board of Investment n’octroie pas d'‘Occupation Permit’ pour opérer une agence. Certaines activités ne sont pas éligibles à un ‘Occupation Permit’ pour protéger les entreprises locales, mais certaines arrivent quand même à contourner les règlements, par exemple des détenteurs de permis de résidence dans le cadre du RES/PDS n’ont pas besoin de chercher un Work ou Occupation Permit pour exercer une activité ou prendre de l’emploi, donc ils passent à travers les filets. De leur côté, les agences locales doivent se battre pour réaliser des ventes. Comme elles n’ont pas ce réseau de clientèle étrangère, elles doivent se concentrer sur les ventes locales.