IRS/RES: le FDI dopé, mais ressentiment des Mauriciens

Qu’est-ce que les Integrated Resort Scheme (IRS) et les Real Estate Scheme (RES) ont apporté de bien ? Le rapport du Board of Investment (BOI), déposé la semaine dernière à l’Assemblée nationale par le ministre des Finances, Vishnu Lutchmeenaraidoo, fait le point sur la question. Si l’apport combiné des IRS et RES a dopé l’entrée de Foreign Direct Investment (FDI) dans le pays, ils sont à l’origine de nombreux problèmes, dont la création de ghettos de riche et du ressentiment de la population locale. La création d’espaces enclavés où la population locale est exclue est critiquée. Les projets futurs devraient être plus tournés sur l’inclusion du voisinage. Tour d’horizon des apports et des effets néfastes de ces projets fonciers destinés aux étrangers.

Les problèmes relevés

La plupart des problèmes que soulève le rapport du BOI sur les IRS et RES concerne la perception de la création de « ghettos » de riches où les propriétaires adoptent une attitude hautaine. « Mauritians view these ghettos as evil to society », peut-on y lire.

Le rapport recommande une plus grande intégration des projets IRS et RES dans le voisinage immédiat. L’abandon des « gated communities » est une des principales recommandations du rapport, qui milite aussi pour la création d’espaces loisir commune accessible à tous. Les autres problèmes relevés dans le rapport et les solutions proposées sont comme suit :

• Un manque d’expertise des petits propriétaires pour pouvoir se lancer dans le développement des RES. La solution : permettre aux investisseurs qui ne possèdent pas de terres d’investir.
• Les risques de surdéveloppement par manque de planification sont soulignés également. La création d’un National Development Strategy est recommandée.
• Absence de service client : le produit fini est souvent de mauvaise qualité et les prix trop élevés par rapport à la qualité des travaux.
• Environnement : il faut l’aval du ministère de l’Environnement à toutes les étapes de la construction.
• Les étrangers qui investissent au moins USD 500 000 doivent obtenir un permis de travail.
• Le prix des terres à proximité des projets IRS-RES a pris l’ascenseur et il est hors de portée de la classe moyenne.

Les bénéfices

• 25 % du coût des RES est revenu au gouvernement et aux collectivités locales sous forme de taxe,
• La TVA payée par les propriétaires est un revenu indirect, ainsi que la taxe payée par ceux qui ont offert leurs services (architectes, constructeurs, sécurité, etc.)
• Contribution importante à la croissance économique,
• Soutien important à différents secteurs : construction, bancaire, tourisme et services financiers,
• Rs 85 millions injectés dans des projets sociaux.

IRS-RES sociaux

Face aux faiblesses relevées dans la formule IRS-RES, les deux sont revues et reformulées sous l’Investment Property Scheme. Une des différences notables est l’inclusion d’une dimension sociale et de divertissement dans les projets. L’idée est d’intégrer la population locale au projet, avec notamment des espaces publics et la création d’emplois.

Les changements, en bref:

• Un comité spécial, présidé par le BOI, supervisera la mise sur pied de tout l’aspect social,
• Le nombre d’ouvriers étrangers, pour la construction ne pourra dépasser les 20 %,
• Un pourcentage d’unités résidentielles sera réservé aux Mauriciens et à la diaspora,
• Tout investisseur étranger devra être associé à un Mauricien,
• Une management company doit être créée pour assurer la gestion au quotidien,
• Les projets seront d’une superficie d’un hectare à 50 arpents,
• Chaque projet comprendra au minimum 25 unités résidentielles de 2 100 m2,
• La vente des parcours de golf, de spas et d’espaces commerciaux sera autorisée,
• Une amende allant jusqu’à Rs 2 millions et une peine d’emprisonnement allant jusqu’à deux ans sont prévues si le projet n’est pas mis en place comme il a été approuvé par le BOI.