Sur les Pas géometriques : le nouveau business très juteux des appartements de luxe

Depuis quelque temps, ils poussent comme des champignons. Des immeubles imposants de deux, trois, quatre étages sortent de terre sur le littoral. Pour cause, un nouveau créneau particulièrement juteux a vu le jour récemment avec la vente d’appartements de luxe pour des sommes pouvant dépasser Rs 100 M.

Quelques mois de cela, deux penthouses (appartements haut de gamme, situés au dernier étage d’un complexe) dans les environs de Bain-Bœuf, ont trouvé preneurs pour plus de Rs 140 millions. Dans ces immeubles d’un nouveau genre, il faut casquer quelques dizaines de millions de roupies pour acquérir une propriété. À un tel niveau, ce sont parfois des étrangers friqués qui se portent acquéreurs. Le souci est que la transaction se fait à la limite de la légalité.

« Les étrangers n’ont pas le droit d’acheter sur les Pas géométriques, mais ce qui est intéressant, c’est que des failles existent dans la législation et que des mécanismes plutôt complexes sont utilisés pour permettre à des étrangers de se procurer des biens en bord de plage », explique un agent immobilier.

Sur les Pas géométriques, le vrai propriétaire reste l’État. Ceux qui y ont construit un campement ne sont que des détenteurs d’un bail. Mais, une parade a été trouvée. « Les Campement Site Tax sont transférables sous certaines conditions. Une méthode, mais ce n’est pas la seule, est d’ensuite changer le bail en bail industriel et de le transférer sur le nom d’une société. Cette dernière construit le complexe et revend des parts. La loi a certes été amendée quelques années de cela, mais il reste encore des failles qui sont exploitées », explique un notaire.

Dans le milieu, on préfère ne pas trop parler de ce nouveau créneau. Beaucoup de gens ont été sollicités, mais trѐs peu ont accpeté de commenter. Et lorsqu’ils parlent, c’est dans l’anonymat le plus strict.

Aujourd’hui, rien que dans le Nord, une vingtaine de projets de ce genre sont en construction. Une bonne trentaine existe déjà. Les régions les plus prisées se situent entre Trou-aux-Biches et Cap-Malheureux et entre Tamarin et Case-Noyale. Mais les promoteurs s’intéressent aussi à des régions se situant dans l’Est et qui sont beaucoup moins accessibles et donc moins visibles pour le public.

Le phénomène trouve son origine en 2007. Le gouvernement d’alors introduit la Campement Site Tax. Si les baux sur les Pas géométriques ne coûtaient alors que quelques centaines milliers de roupies, le gouvernement décide de faire flamber les prix. On passe alors à des taxes de Rs 125 000 à Rs 250 000 par an par arpent, dépendant de la région, avec une indexation chaque trois ans. En sus de cela, la Campement Site Tax impose un premium allant de Rs 2,5 millions à Rs 5 millions, dépendant de l’attractivité de l’endroit. Et lorsqu’on n’a pas les moyens de payer, c’est une compensation de Rs 4 300 maximum, comme stipulé dans la loi, qui attend le propriétaire du campement pieds dans l’eau.

« Dix ans plus tard, on parle de Rs 300 000 à Rs 400 000 par arpent par an. Cela pousse bien des propriétaires de campement à revendre leurs biens avant de se retrouver dans une situation où leur bail est repris par le gouvernement. Tant qu’ils parviennent à tenir le coup financièrement, ils continuent à payer, mais au fur et à mesure que la taxe augmente, de plus en plus de personnes se voient dans l’obligation de vendre », explique un promoteur.

« Nous avions un campement familial à Pointe-d’Esny, hérité de mon père, mais payer la taxe devenait compliqué, car je ne suis qu’un simple salarié. Même si je gagne plutôt bien ma vie, payer un tel montant est devenu un fardeau », raconte notre interlocuteur. Une proposition à sept chiffres l’a convaincu de se séparer du bien familial.

Mais, il faut ajouter qu’avec ce nouveau créneau, les prix des terrains en bord de mer ont pris l’ascenseur. Certains promoteurs se sont spécialisés dans ce secteur et sont devenus des experts pour repérer les opportunités. Une fois le terrain obtenu, le campement qui s’y trouve est rasé pour laisser place à un complexe de plusieurs étages.