Smart City : la fin des avantages fiscaux fragilise l’immobilier mauricien

La révision du programme Smart City annoncée dans le Budget 2025-26, avec la suppression des incitations fiscales et de nouvelles contraintes foncières, suscite de fortes inquiétudes dans le secteur immobilier. Promoteurs et prestataires redoutent un ralentissement des projets en cours et une baisse de l’attractivité de Maurice pour les investisseurs étrangers.

Le Budget national 2025-2026, présenté le 5 juin dernier, annonce un tournant important dans la gestion du foncier et de l’immobilier à Maurice. Le programme « Smart City », jusque-là considéré comme un pilier du développement urbain, sera réexaminé dans une logique de réallocation stratégique des terres. Le gouvernement affiche la volonté de promouvoir la sécurité alimentaire et de garantir des conditions de concurrence jugées plus équitables.

Parmi les mesures phares, la suppression des incitations fiscales jusque-là accordées aux promoteurs de projets Smart City marque une inflexion significative dans la politique foncière. Une période de transition est toutefois prévue pour les projets déjà en cours de construction.

Une réforme perçue comme un frein 

Dans les milieux de l’immobilier, cette décision est accueillie avec une certaine réserve. Des craintes émergent quant à ses effets potentiellement dissuasifs sur le développement du secteur, notamment dans le haut de gamme. Selon les observations de la firme Andersen, ce retrait des avantages fiscaux, conjugué à une hausse des taxes d’enregistrement et de transfert foncier pour les non-citoyens, traduit un changement d’orientation politique. L’objectif affiché serait de renforcer l’équité fiscale et d’accroître les recettes publiques. Néanmoins, ce recentrage pourrait affecter l’attractivité de Maurice comme destination pour les investissements immobiliers étrangers.

Pour certains professionnels du secteur, cette révision du programme n’est pas sans fondement. Kentish Moorghen, CEO de Prime Pillar Group, considère que l’heure d’un bilan était venue. « Le programme a été détourné de ses objectifs initiaux. Il a été utilisé par plusieurs promoteurs comme une simple étiquette, sans réelle transformation des espaces urbains », souligne-t-il. 

À ses yeux, l’idée de ville intelligente doit impérativement s’appuyer sur des principes d’innovation, de durabilité et d’intégration des fonctions de vie, de travail et de loisirs. Il appelle à une normalisation rigoureuse, afin que seules les initiatives répondant à ces critères puissent bénéficier de cette désignation. « Il ne s’agit pas d’abandonner le concept, mais de le redéfinir avec plus de rigueur », dit-il.

L’effet immédiat sur les prestataires

Du côté des entreprises prestataires, les inquiétudes sont plus concrètes. Stéphane Rose, responsable financier chez Ramasawmy & Ramasawmy Co. Ltd, fait état de retards déjà perceptibles dans les projets en gestation. Selon lui, les nouvelles obligations – suppression de l’exonération fiscale sur les sociétés, frais de conversion de terrain, redevances de morcellement, exigences écologiques plus strictes – pourraient conduire à l’annulation de certains projets.

« Ces mesures ont un impact direct sur la demande de nos services. Certaines constructions, qui devaient démarrer dans les mois à venir, sont suspendues ou reconsidérées. Cela réduit notre visibilité à court terme et nous oblige à revoir notre organisation », explique-t-il. Il ajoute que la nouvelle taxe de 10 % sur l’achat de biens immobiliers par des étrangers pourrait également peser sur les perspectives de vente, contraignant les promoteurs à revoir leur stratégie tarifaire.

Dans cette dynamique incertaine, Stéphane Rose évoque un climat tendu chez les sous-traitants, affectés par des coûts croissants, des difficultés de recrutement et des marges réduites. « Nous comprenons les objectifs de développement durable du gouvernement. Mais il aurait fallu une meilleure concertation. Ce virage, brutal pour certains, peut fragiliser tout un pan de l’économie locale », ajoute-t-il.

Conformité aux caractéristiques de durabilité

Un projet délivré avec un certificat de Smart City ou un développeur, avec un certificat d’enregistrement après le 5 juin 2025, sera dorénavant tenu d’incorporer des caractéristiques de durabilité dans son développement. Ces caractéristiques de durabilité seront spécifiées dans les lignes directrices publiées par l’EDB.