Immobilier haut de gamme - Evaco Ltd : les dessous d’une chute brutale

C’est une secousse majeure pour le secteur immobilier mauricien. Evaco Ltd, un des plus importants promoteurs et constructeurs immobiliers du pays, coté à la Bourse de Maurice et actif depuis 24 ans, est sous administration judiciaire.

L’annonce a été officialisée dans la soirée du jeudi 28 mai par la Stock Exchange of Mauritius. Mushtaq Oosman et John Chung ont été nommés respectivement Receiver et Manager de l’entreprise, avec pour mission de tenter de redresser la compagnie.

Cette décision intervient dans un contexte particulièrement tendu pour le groupe, qui traverse depuis plusieurs mois des difficultés financières importantes. Environ 350 employés sont concernés. Selon plusieurs sources proches du dossier, ces derniers n’auraient pas perçu leur salaire depuis avril.

Procédure enclenchée par Silver Bank

Le processus ayant conduit à la mise sous administration judiciaire d’Evaco a été enclenché par la Silver Bank, elle-même sous administration judiciaire, avec Huns Biltoo, de KPMG Mauritius, agissant comme administrateur judiciaire.

La banque a adressé le 25 mai, à 17 h 49, une correspondance à Evaco Ltd réclamant le remboursement de Rs 39 684 383. Une lettre indique que « the Bank in receivership has no alternative than to recall the facilities and request for immediate settlement of the overdue amount towards the Bank » si le montant n’était pas réglé, sans mentionner de délai pour régler la date.

Cependant, à ce stade, aucune mention explicite n’était faite d’une éventuelle mise sous administration judiciaire de la société.

Le lendemain, Evaco a proposé une rencontre afin de discuter d’un « repayment plan » au cours de la semaine suivante. Une démarche qui serait restée sans effet. Selon des sources internes, à peine une heure et demie après la proposition de la compagnie, la société apprenait que des Receivers and Managers avaient été nommés.

Emprunts de Rs 2,5 milliards

Les relations financières entre Evaco et Silver Bank portent sur deux prêts importants.

Le premier, contracté le 24 juin 2022, était d’un montant de Rs 61,5 millions. En garantie, un floating charge avait été placé sur Evaco Ltd. Selon un récent rapport d’évaluation indépendant, la société était valorisée à Rs 11,08 milliards dans l’hypothèse la plus favorable et à un peu plus de Rs 7 milliards dans l’estimation la plus basse.

Le second emprunt, contracté le 14 août 2022, s’élevait à Rs 207 millions. Comme garantie, Evaco avait mis en gage un terrain de 40 arpents situé sur l’île de Solta, en Croatie. Ce terrain a été évalué au 30 juin 2025 à environ Rs 1,1 milliard par un évaluateur indépendant croate.

Mais Silver Bank ne sera pas le seul créancier à agir. Le même jour, la SBM, auprès de laquelle Evaco détient des emprunts totalisant environ Rs 2,4 milliards — dont certains s’étendent jusqu’en 2030 — a pris des mesures similaires.

Injection de la MIC

Dans le cadre du financement de ses activités, Evaco a également bénéficié d’un soutien public. La Mauritius Investment Corporation (MIC) a ainsi déboursé Rs 100 millions le 17 octobre 2024. Cette somme était destinée à soutenir le développement d’un centre commercial intégré au sein du projet Cap Marina. Le coût total de ce centre est estimé à environ Rs 1,2 milliard.

Au sein d’Evaco, l’incompréhension domine. Des responsables de la société affirment ne pas comprendre la rapidité avec laquelle les événements se sont enchaînés.

« Nous n’aurions pas dû être dans cette situation et nous craignons qu’il y ait eu des actions délibérées qui nous ont menés à cette situation », avance une source proche de la direction.

L’entreprise soutient notamment qu’un investisseur était prêt à injecter environ Rs 520 millions dans la société. Selon les informations recueillies, Evaco a indiqué le 18 mai qu’un délai d’une douzaine de jours était nécessaire afin de fournir l’ensemble des documents et des informations requis dans le cadre de cette opération financière.

Or, dix jours plus tard, la mise sous administration judiciaire était déjà actée. « La raison de cet empressement se pose », confie-t-on au sein du groupe. Bien entendu, la mise sous administration a fait changer d’avis l’investisseur.

Tensions avec la banque

Selon des sources proches du dossier, les difficultés auraient commencé à apparaître vers la fin de 2023 dans les relations entre Evaco et une banque d’État, partenaire bancaire historique du groupe depuis une quinzaine d’années.

Plusieurs éléments sont avancés pour illustrer ces tensions.

Vers avril 2025, l’institution financière aurait accordé une facilité bancaire de Rs 852 millions à Evaco. Toutefois, selon la version de la société, seulement Rs 595 millions auraient finalement été mises à disposition, le reste ayant été retenu pour des remboursements.

Toujours selon Evaco, les décaissements se seraient ensuite effectués « au compte-gouttes » jusqu’en décembre 2025, alors qu’environ Rs 250 millions restaient encore à être déboursées. Ce qui a provoqué des retards dans les paiements de créanciers et par ricochet des retards dans la livraison de projets, mais aussi des soucis de « cash flow » de plus en plus importants. 

Un autre point de friction : un projet de levée de bonds évalué à Rs 1,5 milliard. Alors que les discussions semblaient progresser favorablement, la banque aurait finalement limité cette opération à Rs 650 millions en octobre 2024.

De février à mai 2025, plusieurs « recovery plans » auraient été proposés par le promoteur immobilier afin de restructurer sa situation financière. Des rencontres auraient également été sollicitées à plusieurs reprises par le président fondateur d’Evaco, Arnaud Mayer, sans aboutir à des avancées concrètes.

Cap Marina au centre des enjeux

Au cœur de cette affaire se trouve Cap Marina, le projet phare d’Evaco et l’un des plus ambitieux développements immobiliers privés réalisés dans le nord du pays durant ces dernières années.

Situé à Cap-Malheureux, ce projet immobilier haut de gamme avait été dévoilé en septembre 2019. Développé sur une superficie de 22 hectares, soit environ 52 arpents, Cap Marina comprend plus de 320 unités résidentielles, allant de villas de luxe à des duplex et des appartements cinq étoiles.

Le projet ciblait principalement une clientèle étrangère fortunée ainsi que des investisseurs locaux à haut revenu.
Selon Evaco, la valeur totale du projet atteignait approximativement Rs 15 milliards si les unités étaient vendues. La société aurait récupéré près de Rs 2 milliards, tandis que Rs 13 milliards restaient encore à encaisser à terme.

Toujours selon des sources proches du groupe, près de 70 % des unités avaient déjà trouvé preneur. Environ 200 clients auraient signé des GFA — Garantie financière d’achèvement — un mécanisme censé protéger les acheteurs dans les projets immobiliers vendus avant leur livraison

VEFA sous les projecteurs

Les ventes réalisées dans le cadre de Cap Marina reposent largement sur le système de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Ce mécanisme permet à un acquéreur d’acheter un bien immobilier avant sa construction complète, voire avant même le début des travaux. Il s’agit d’un système très répandu dans les grands projets immobiliers mauriciens, notamment ceux destinés aux étrangers dans les programmes IRS, RES, PDS et Smart Cities.

Dans ce modèle, les paiements sont généralement effectués progressivement selon l’avancement des travaux. Le système est encadré légalement à Maurice afin de protéger les acheteurs, notamment à travers des garanties bancaires et des obligations imposées aux promoteurs.

La situation actuelle d’Evaco soulève toutefois des interrogations sur l’avenir de certains projets en cours ainsi que sur la confiance des investisseurs dans le secteur immobilier haut de gamme.

Choc pour l’immobilier mauricien

L’entrée en administration judiciaire d’Evaco constitue un événement majeur dans un secteur longtemps considéré comme un des piliers de l’économie mauricienne.

Depuis plus de deux décennies, le groupe s’était imposé comme un des principaux acteurs du développement immobilier de luxe à Maurice, avec plusieurs projets résidentiels, touristiques et commerciaux.

La situation actuelle intervient également dans un contexte économique plus complexe marqué par le ralentissement de certains investissements étrangers, la hausse des coûts de construction, les tensions sur le financement bancaire et les difficultés de liquidités observées dans plusieurs secteurs.

Pour l’heure, les administrateurs judiciaires devront évaluer la situation financière exacte de l’entreprise, ses actifs, ses engagements ainsi que les possibilités de restructuration.

L’avenir des employés, des fournisseurs, des sous-traitants et des centaines d’acheteurs engagés dans les projets du groupe dépendra désormais largement des décisions qui seront prises dans les semaines à venir.

Cette affaire pourrait relancer le débat sur le financement des grands projets immobiliers à Maurice, ainsi que les relations entre les promoteurs et les institutions financières.