Immobilier : les prix des terrains en zones inondables restent élevés 

Les averses et les accumulations d’eau enregistrées depuis le début de l’année sont devenues des facteurs déterminants dans le processus d’acquisition d’un terrain. Comment se porte la vente des terrains situés dans des zones inondables ? Quid des prix ? Le point sur la situation.

Une des premières questions que doit se poser toute personne souhaitant acheter un terrain pour construire une maison est de savoir s’il se situe dans une zone inondable. Il en existe 306 répertoriées à Maurice, dont 62 qui sont à haut risque (voir encadré). C’est ce que révèle une étude menée par la Land Drainage Authority (LDA) et rendue publique début février 2023. 

Si certains s’attendaient à ce que les prix des terrains dans ces zones chuteraient en raison des risques qu’ils comportent, ils ne pouvaient pas se tromper plus lourdement. Ils restent élevés, selon Ashvin Bukhory, directeur d’Ayaviva Properties. Il faut déjà comprendre que les autorités sont claires à ce sujet : si un terrain se trouve dans une zone inondable, la construction d’un bâtiment ne sera pas autorisée. 

Dans ce cas, pourquoi quelqu’un irait, en son âme et conscience, acheter un terrain situé dans une telle zone ? « Vu que l’acheteur potentiel ne pourra pas construire un bâtiment sur le terrain, il ne va pas investir dans cette acquisition… à moins qu’il ait un projet de plantation en tête. Mais de nos jours, il est très rare de voir des clients rechercher des terrains pour s’adonner à l’agriculture », explique Ashvin Bukhory. Et là encore, il précise que l’agriculture sous serre n’est pas autorisée sur des terrains inondables. 

Selon lui, les propriétaires préfèrent les laisser à l’abandon plutôt que de revoir les prix à la baisse. Il soutient que la plupart de ces terrains inondables ont été obtenus en héritage. « Les propriétaires préfèrent les laisser à l’abandon au lieu de baisser les prix pour les vendre », soutient-il. « Par exemple, si la valeur du terrain est estimée à Rs 5 millions, le propriétaire ne sera pas près de le vendre à un million de roupies, et ce même s’il est conscient que la zone est inondable. »

Laval Savrimootoo, président de l’Association des agents immobiliers, a une autre explication. Pour lui, de nombreux propriétaires ignorent encore si leurs terrains se trouvent dans des zones inondables. « C’est maintenant, après les accumulations d’eau enregistrées ces derniers temps, que cesterres ont été décrétées ‘wetlands’ (marécageuses ; NdlR). Les propriétaires ignorants ne baissent pas leurs prix », fait-il comprendre. 

Dooshiant Ramluckhun, le maire par intérim de Quatre-Bornes, confirme que les prix des terrains ne baissent jamais. « Même s’il n’y a pas de demande pour l’achat, les propriétaires ne baisseront pas les prix pour attirer des clients. Ils préfèrent les louer à des agriculteurs plutôt que de les vendre à prix réduits », constate-t-il. 

Procédures

Selon le maire par intérim, les procédures pour vérifier si un terrain est inondable ou pas dépendent des régions et des propriétaires. « Il faut l’autorisation de la LDA et cela peut prendre du temps », dit-il. Mais il est catégorique sur un point : si le terrain se trouve dans une zone inondable, la construction d’un bâtiment n’y sera pas autorisée. 

Ashvin Bukhory indique qu’il est du devoir de l’acheteur potentiel lui-même de procéder à la vérification auprès des autorités concernées. Un exercice qui peut, selon lui, se faire dans les municipalités et les conseils de district. 

Laval Savrimootoo conseille à toute personne souhaitant acheter un terrain de s’assurer que la propriété ne se trouve pas dans une zone inondable. « C’est pourquoi il est fortement recommandé de solliciter les services d’agences immobilières », dit-il. Il ajoute avoir déjà vu de nombreux cas de particuliers ayant acheté des terrains avant de par la suite découvrir qu’ils ne pourront pas y construire de bâtiment vu qu’ils sont inondables. 

Construction de 1 700 drains 

Il est bon de savoir que le National Flood Management Programme entame en ce moment la construction de 1 700 drains. Un budget de Rs 11,7 milliards a été alloué à ce projet sur une période de trois ans. 

Prix pratiqués dans des régions inondables