Bail à construction : la nouvelle astuce des promoteurs pour échapper au Morcellement Board

Plutôt que de vendre un terrain, dans certains morcellements, le promoteur le loue à bail. Une lacune dans la loi lui permet ainsi de contourner le Morcellement Board et d’échapper à ses contraintes. Le but : imposer un délai au locataire pour démarrer sa construction. Une situation qui déplait aux autorités.

Il est possible de créer un morcellement tout en contournant les contraintes imposées par le Morcellement Board. Plusieurs promoteurs de projets immobiliers, dont ENL, Terra et Médine, ont réalisé les avantages de proposer des parcelles de terre à bail plutôt que de les vendre. Une faille dans la Morcellement Act permet aux promoteurs de développer le morcellement comme bon leur semble sans l’aval du Morcellement Board. Une astuce qui a toutefois attiré l’attention de cette instance après la multiplication récente de projets de ce type. On discute déjà de possibles amendements afin d’empêcher les promoteurs d’avoir de telles libertés à l’avenir.

Le groupe Médine propose des morcellements à bail à Wolmar pour le projet baptisé Bois d’Olive. Le groupe y vend 48 lots sur une superficie de 23 arpents. Les lots varient de 261 à 538 toises. Pour le groupe ENL, il s’agit de Courchamps, un morcellement à Moka qui compte 80 lots. Le concept est de proposer aux futurs locataires des baux à long terme dans un cadre champêtre. Sur le site, la description du client idéal est le professionnel de moins de 40 ans. Quant au groupe Terra, il propose la formule pour une soixantaine des 2 600 unités qui feront partie de sa Smart City de Beau-Plan.

Imposer ses propres règles

Pourquoi ces trois projets optent-ils tous pour la formule du bail à construction ? Sous couvert d’anonymat, l’un des promoteurs explique : « Le Morcellement Board impose beaucoup de contraintes, comme celle de vendre des lots de 50 perches minimum. Avec les baux à construction, on supprime cela et en sus, on peut imposer une limite au client pour démarrer les travaux. » Dans les contrats qui seront signés, le locataire aura un délai spécifique pour démarrer ses travaux. « Cela éliminera les problèmes posés par ceux qui achètent et ne construisent pas, ce qui contrarie le plan d’urbanisation mis sur pied. Certains font de la spéculation. »

L’autre avantage majeur est évidemment la liberté d’imposer ses propres règles. Le Morcellement Board est très strict sur les critères pour les trottoirs et les matériaux utilisés. Ce qui empêche le promoteur d’apporter un cachet au projet. « Tous les morcellements finissent par se ressembler », fait remarquer cette même source qui précise toutefois que des urbanistes qualifiés supervisent les travaux afin d’offrir un produit de qualité, malgré l’absence de supervision du Morcellement Board.

Nous n’avons pu obtenir de commentaires d’ENL et Médine, mais Nicholas Eynaux, Head of Property Development à Terra, confirme l’avantage que présente le bail à construction : «  Les baux permettent de régir la période de construction. De fait, l’environnement est complètement bâti sur le nombre d’années fixé par le promoteur. Nous n’avons pas de terrains vagues et de nuisances environnementales. » Il ajoute d’autres avantages comme l’imposition de normes architecturales et un prix moins onéreux que l’achat. Terra propose des baux de 99 ans.

Si le fait d’éviter les longues procédures du Morcellement Board semble une motivation de plus, les économies sur les frais ne semblent pas conséquentes : sur le projet de Médine, par exemple, avec 23 arpents, les frais auraient été de Rs 558 000, plus un processing fee de Rs 500. Ce n’est pas pour autant que les autorités ne voient pas cela d’un mauvais oeil.

Une source autorisée explique : « Il est flagrant que ces promoteurs profitent d’un loophole dans la loi pour contourner le Morcellement Board. Nous avons commencé à réfléchir sur le sujet et nous verrons comment modifier la loi pour les contraindre à rentrer dans les rangs. Il faudra aussi consulter le State Law Office avant. »