Secteur de l’immobilier : des réformes proposées sur la vente en l’état futur d’achèvement 

• Aider à une plus grande stabilité sur le marché

 La Law Reform Commission aborde le besoin urgent de réforme du cadre de la vente en l’état futur d’achèvement. L’objectif est d’améliorer la protection des acheteurs et de garantir un marché immobilier juste, transparent et efficace. 

C’est précisément ce qui a été discuté dans les derniers travaux de la Law Reform Commission (LRC) qui viennent d’être publiés. Le rapport avance qu’il y a un besoin urgent de réforme dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) à Maurice afin d’améliorer la protection des acheteurs et de garantir un marché immobilier juste, transparent et efficace. « Les transactions VEFA, bien qu’essentielles pour le développement de nouveaux projets de logement, exposent effectivement les acheteurs à plusieurs risques, notamment les retards de projet, la faillite des promoteurs et le non-respect des spécifications convenues. Ainsi, le Document de Réflexion actuel suggère des réformes visant à atténuer ces risques et à favoriser un secteur immobilier plus robuste », peut-on lire dans le rapport. 

La Law Reform Commission considère ainsi que les pratiques actuelles peuvent laisser les acheteurs vulnérables aux retards, aux pertes financières et parfois à la non-livraison des biens immobiliers. « Renforcer le cadre juridique et réglementaire garantira que les intérêts des acheteurs sont protégés, notamment contre la faillite des promoteurs ou le non-respect des obligations contractuelles. » 

Ainsi, une réforme peut également contribuer à une plus grande stabilité sur le marché immobilier. Selon les membres de la commission, en introduisant des réglementations et un contrôle plus stricts, le gouvernement peut minimiser le risque de perturbations du marché causées par des projets échoués et des insolvabilités. « Cette stabilité est cruciale pour maintenir la confiance des investisseurs et assurer la croissance durable du secteur immobilier. De plus, la transparence dans le développement et la vente de projets immobiliers est essentielle pour établir la confiance entre les développeurs et les acheteurs. Cela contribue à instaurer une relation plus saine entre toutes les parties impliquées, ce qui renforce le marché de manière globale ». 

Il a ainsi été observé que e système actuel de vente sur plan à Maurice ne soit pas parfaitement adapté aux besoins changeants des acheteurs ni aux progrès dans la construction et la gestion de projets. Une réforme complète est donc nécessaire pour le moderniser et l’ajuster aux normes actuelles, en s’inspirant des bonnes pratiques utilisées ailleurs pour protéger les acheteurs et encourager le développement immobilier. 

Risques financiers 

L’un des principaux risques associés à la VEFA réside dans la situation financière du promoteur. En cas de faillite de ce dernier, les acheteurs risquent de perdre les sommes déjà versées sans recevoir le bien acheté. Cela peut avoir des conséquences financières catastrophiques pour les acquéreurs, en particulier pour ceux qui ne disposent pas de garanties suffisantes. 

De plus, les retards dans la livraison des projets sont fréquents dans les contrats de VEFA, ce qui peut entraîner des désagréments tels que des coûts supplémentaires liés à la recherche d’un logement temporaire ou au paiement simultané d’un loyer et d’un crédit immobilier. Les risques de non-conformité du bien avec les spécifications convenues initialement, ainsi que la découverte de vices cachés après la livraison, sont également des préoccupations majeures. Ces situations peuvent déboucher sur des litiges coûteux et prolongés, mettant en péril le bien-être financier et psychologique des acheteurs. De plus, les promoteurs peuvent parfois être tentés de modifier unilatéralement certains aspects du projet (matériaux, plans, équipements) pour des raisons économiques ou techniques, sans l’accord explicite de l’acheteur, ce qui peut altérer la qualité ou la valeur du bien. 

Une des autres principales lacunes observées concerne le manque de détails dans les contrats. La loi exige que le contrat préliminaire inclue des indications essentielles sur la nature de l’immeuble, le prix et la surface habitable. Cependant, ces dispositions seraient également bénéfiques à la vente d’immeubles en cours de construction. Des dispositions générales relatives à la vente d’immeubles pourraient être mises en place pour répondre à ces exigences. 

La LRC est d’avis qu’il est nécessaire d’introduire des sanctions significatives pour dissuader les promoteurs malhonnêtes. Cela inclurait des pénalités pour toute inexactitude concernant la superficie, les travaux, ainsi que les photos ou modèles du résultat attendu qui sont attachés au contrat. La simple mention de « photo non contractuelle » ne devrait pas exonérer le promoteur de sa responsabilité. Ces pénalités devraient s’appliquer de manière générale, couvrant aussi bien les immeubles vendus en VEFA que ceux faisant partie d’autres contrats. 

Pour garantir des conditions optimales lors des ventes en VEFA, il serait donc préférable que la transaction soit conditionnée à un contrat préliminaire conforme à l’article 1601-38, offrant ainsi aux acquéreurs une meilleure compréhension de la vente dès le début, et évitant les surprises désagréables par la suite