Propriétaire/Locataire : un casse-tête incontournable

Vous êtes propriétaire d’une maison et vous cherchez un locataire. Comment éviter des conflits et avoir une bonne entente ? L’avocat Eassen Soobramanien explique au Défi Plus les droits et les obligations du propriétaire et du locataire.

Je recommanderai un contrat en bonne et due forme lors de la location d’un bien

Quels sont les droits d’un propriétaire ?
Le propriétaire a le droit de fixer le montant du loyer à sa convenance. À la signature du bail locatif, le propriétaire peut demander un dépôt comme garantie. Une fois sur les lieux, le locataire doit pouvoir jouir de son logement sans entrave.

Toutefois, il ne peut pas transformer les lieux à sa guise en effectuant des travaux, à moins d'obtenir l'autorisation du propriétaire au préalable.Si le propriétaire décide d'entreprendre des travaux de réparation  ou d'entretien, le locataire ne peut pas s'y opposer. Toutefois, s'il s'agitde travaux d'amélioration, les deux parties doivent s'accorder.

 Le locataire doit obligatoirement payer le loyer et les charges à la date convenue dans le bail. Le locataire est considéré pleinement responsable de toutes détériorations ou pertes survenues dans le logement pendant la période de location. Qu’elles soient accidentelles ou volontaires, il est de son devoir de subvenir à toutes les réparations des dégâts occasionnés.

Quid du locataire ?
Le logement loué doit être en bon état d'usage, sans vices ou défauts qui nuiraient à un usage paisible des lieux. Le propriétaire a l’obligation de proposer un logement décent, lorsqu'il s'agit de l'habitation principale du locataire et quel que soit le régime locatif : vide ou meublé.

Le logement doit garantir la sécurité à la santé et au physique de ses occupants. C'est en comparant l'état des lieux d'entrée avec celui de sortie que le bailleur peut mettre en évidence les éventuelles dégradations dont les réparations incomberaient au locataire.

Si le locataire a entretenu le logement et procédé aux réparations courantes durant son occupation, l'état des lieux de sortie doit permettre de démontrer un entretien en bon état.

Les dégradations imputables à l'usure normale du temps sont à la charge du propriétaire. Par exemple : un logement est loué avec des peintures refaites . Le locataire y reste  pendant cinq ans. À son départ, la remise à neuf des peintures normalement « usées » par le temps est à la charge exclusive du propriétaire. Il faut faire attention : sans état des lieux de sortie, aucune retenue n'est possible sur le dépôt de garantie.

Le propriétaire doit-il rédiger un contrat de bail pour son locataire et lui ?
Je recommanderai un contrat en bonne et due forme pour la location d’un bien immobilier. La raison : en cas de souci par rapport à la location, ce sera plus facile d’établir le lien entre le propriétaire et le locataire si l’affaire est référée devant la justice.

En général, toute transaction est un contrat verbal ou écrit. Mais compte tenu de la charge de preuve, il est préférable de rédiger un contrat écrit qui, doit comporter : les noms et adresses du locataire et du propriétaire, la désignation du bien, les modalités d'utilisation et le prix convenu.

Y a-t-il une procédure à respecter avant de demander à un locataire de quitter les lieux ?
À la section 20 de la Landlord and Tenant Act, le propriétaire doit servir une « notice » au locataire avant d’entamer les démarches pour lui demander de quitter les lieux. Contrairement au locataire, qui n'a pas à justifier son départ, le propriétaire ne peut résilier le bail que dans les cas suivants : si le propriétaire reprend le logement pour y habiter ; si le propriétaire vend le logement ou s’il existe un motif légitime et sérieux du non-renouvellement du bail, qui risque de causer un sérieux préjudice au propriétaire si le bail n’est pas révoqué.

Un locataire peut-il refuser de plier bagages en dépit des requêtes du propriétaire ?
En général, il existe des motifs de résiliation d’un bail de location, incluant le non-paiement du loyer, le non-respect des termes du contrat, l’utilisation du bien à des fins illégales ou négligence des lieux.

Si le locataire n’a rien à se reprocher et s’il a un contrat en bonne et due forme, il peut refuser de quitter les lieux. C’est au propriétaire de prouver en Cour que le locataire doit quitter les lieux.

Un locataire peut-il contester la requête de son propriétaire ?
Tout à fait, le locataire peut le faire s’il occupe légalement les lieux et s’il n’a pas violé les termes de son contrat ou s’il n’est pas en infraction avec la loi.
Si le locataire fait fi à la demande du propriétaire. De quel recours dispose ce dernier ?

Le propriétaire peut déposer une affaire en Cour pour réclamer une « possession order », soit un jugement de la Cour l’autorisant à reprendre possession de son bien ou l’expulsion du locataire.

Nombreux sont ceux qui estiment que la loi est « plus en faveur » d’un locataire ? Votre avis ?
Je ne le pense pas. La loi est claire : il faut des raisons précises et valables pour expulser un locataire. C’est pourquoi je recommande aux propriétaires d’établir un contrat de location et de respecter les procédures pour expulser un locataire.
Si un propriétaire n’est pas satisfait de son locataire, c’est à lui de réclamer son expulsion devant la justice. La cour tranchera en faveur de celui qui le mérite.