Construction illégale : comment l’éviter ?

Avant de s’engager dans la construction d’une maison ou d’un bâtiment, il y a des lois à respecter. Pour l’avocate Tawzeen Choomra, l’ignorance de la loi n’est pas une excuse. Il faut connaître les règles de la construction, ce auprès des collectivités locales.

Quels sont les permis requis avant de construire une maison ou un bâtiment?
De nombreuses personnes ignorent les lois régissant la construction des bâtiments. Mais l’ignorance de la loi n’est pas une excuse. Il faut connaître ces règles et si vous ne pouvez pas les comprendre, approchez les collectivités locales  pour des renseignements afin de ne pas enfreindre la loi.

Quiconque désire construire une maison ou un bâtiment doit avant tout demander un « Building and Land Use Permit» (BLUP) auprès de l’autorité locale concernée. Il y a des conditions préalables à satisfaire pour obtenir ce permis : soumettre des plans de développement, payer les frais prescrits et obtenir les autorisations d'autres autorités régulatrices.

Dans certains cas, le requérant peut demander une « Outline Planning Permission » avant de réclamer un BLUP. Les lois applicables sont : la Local Government Act de 2011, la Building Control Act de 2012, la Town and Country Planning Act de 1954, l’Environment Protection Act, les règlements et directives des collectivités locales.

S’l ne respecte pas les conditions relatives à une construction, que risque le propriétaire ?
Si le propriétaire d’un bâtiment démarre la construction sans obtenir au préalable un BLUP, l’autorité locale émettra une « compliance notice » lui ordonnant de stopper tous travaux de développement sur le site et de soumettre une demande de BLUP dans un délai de 30 jours à compter du service de la « compliance notice ».

Si l’autorité locale approuve sa demande, le propriétaire devra payer un « penalty fee » de Rs 50 000 dans un délai de 28 jours à compter de la date de notification de l’approbation de son BLUP.

En cas de non-conformité à la « compliance notice », l’autorité locale émettra une « pulling notice » au propriétaire exigeant, la démolition des développements illégaux sous les 30 jours à compter de la date du service de la « pulling down notice ». Si le propriétaire ne respecte pas les exigences de la « pulling down notice », l’autorité pourra entamer des poursuites au pénal.

Prenons l’exemple du propriétaire qui, après avoir obtenu son BLUP, construit sans respecter les conditions attachées au BLUP, l’autorité locale émettra une « enforcement notice » pour exiger l’arrêt des travaux de développement sur le site, la démolition de tous les développements illégaux et le respect des mesures prescrites dans l’ « enforcement notice » sous les 30 jours, à compter de la date du service de l’« enforcement notice ». En cas de non-conformité, l’autorité pourra entamer des poursuites au pénal.

Si un propriétaire est poursuivi pour construction illégale, que risque-t-il ?
Si le propriétaire est poursuivi au pénal pour construction illégale, en cas de condamnation, il risque une amende de Rs 100 000 à Rs 500 000. La cour ordonnera la démolition des développements illégaux dans un délai de 30 jours à compter de la date de l’ordre, cela aux frais du propriétaire.

Si la cour ordonne la démolition du bâtiment ou la maison, statuant que cela a été construit de façon « illégale» et que le propriétaire fait fi de cet ordre, qu’encourt-il ?
Si la cour a ordonné la démolition du bâtiment ou de la maison, le propriétaire doit exécuter l’ordre dans un délai de 30 jours à compter de la date de l’ordre et à ses frais. Si le propriétaire fait fi de cet ordre, l’autorité concernée effectuera la démolition conformément à l’ordre de démolition et réclamera au propriétaire les coûts encourus.

La construction illégale entraînera une amende allant jusqu’à Rs 500 000»

Un propriétaire peut-il contester le verdict de la cour ? Comment procéder ?
Le propriétaire peut loger, en Cour suprême, un appel contre le jugement du magistrat dans un délai de 21 jours, ce qui est la procédure normale pour contester le jugement au pénal de la cour de district.

Quelle différence y a-t-il entre l’empiétement d’un terrain et la construction illégale ?
L’empiètement d’un terrain (« encroachment ») est le fait d’occuper sans droit ni titre d’un terrain appartenant à autrui. L’empiètement peut être en termes d’utilisation d’un terrain de son voisin par l’accumulation de matériaux sans sa permission ou la construction non-autorisée sur une partie du terrain du voisin ou le non-respect de la  « statutory boundary line ».

Quand on parle de construction illégale, on parle surtout de construction faite sans permis de construction ou la construction faite sans le respect des conditions requises dans les lois régissant la construction de bâtiments.

Peut-on poursuivre au civil son voisin pour construction illégale ? Quelle est la procédure à suivre?
Si votre voisin a commencé la construction d’un bâtiment sans avoir obtenu le permis de l’autorité locale, vous pouvez porter plainte par écrit à cette autorité. Celle-ci est dotée des pouvoirs d’inspection et fera respecter les lois.

Par contre, si vous vous plaignez d’un empiétement de votre terrain par votre voisin, vous devriez entamer des poursuites au civil. Un rapport d’un Land Surveyor confirmant l’empiétement sera une preuve essentielle. De nombreuses affaires sont en cour concernant les empiétements de terrain qui sont réglés par accord suite à un rapport indépendant d’un Land Surveyor qui agit comme arbitre avec le consentement des parties du litige.

Des amendements ont été faits à la Local Government Act, celle-ci est en vigueur depuis le 10 octobre 2018. Qu’est qui a changé et de quelle façon, ces amendements sont bénéfiques pour le pays ?
On disait que la loi était trop indulgente – ce qui encourageait indirectement le non-respect des lois. Avant l’amendement du 10 octobre 2018, l’article 8 de la Town and Country Planning Act de 1954 prévoyait qu’une personne coupable de construction illégale risquait une amende maximale de Rs 1000. Aujourd’hui, la construction illégale entraînera une amende allant jusqu’à Rs 500 000.

Ces amendements sont perçus par beaucoup comme étant très exagérés, mais je présume qu’ils ont été faits avec l’idée d’encourager le respect total des lois.

Dans cette optique, je dirai qu’augmenter les amendes n’est pas la solution. La sensibilisation est essentielle. Pourquoi se concentrer sur la sanction ? On ne doit pas oublier qu’il faut que les officiers des autorités locales assument également leurs fonctions dans la plus grande transparence et intégrité comme requises par leur code d’éthique.

Seul le temps dira si ces amendements seront bénéfiques pour le pays ou pas !