Rubeshwar Hemoo, Land-use & Planning Executive ; Raj Ramsaha, avocat, ancien conseiller légal et municipal et Jay Krishna Lobin, Chief Health Inspector, étaient les invités de l’émission spéciale consacrée aux formalités à remplir pour l’obtention d’un permis de construction.
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Quelles sont les lois applicables ?
Il y a un cadre légal strict qui régit les constructions. Parmi les lois en vigueur, la Local Government Act, la Building Act, la Town & Country Act et la Building Control Act qui datent de 2012. « Pour toutes les constructions, il faut se fier à ces cadres légaux », déclare Raj Ramsaha, avocat. « Pour l’obtention d’un permis de construction, le demandeur doit soumettre son application à la municipalité ou au conseil de district de la région où aura lieu le développement. Pour toute construction à travers l’île, il y a bien évidemment des lois à respecter pour empêcher tout ce qui est illégal et sauvage », ajoute l’avocat.
La loi est-elle respectée ?
Selon le Land-use & Planning Executive Rubeshwar Hemoo, il y a un tout un arsenal de lois établi pour éviter le développement illégal à travers l’île. « Malgré cela, certaines personnes ne respectent pas les conditions du permis accordé. Elles essaient de maximiser la surface totale de leur terrain », révèle-t-il. Cependant, précise-t-il, les autorités veillent au grain, dans le but de défendre l’intérêt public. « Il y a un contrôle sur le développement. L’arsenal de lois est appliqué pour faire respecter les règles et les normes de construction. En général, la plupart des Mauriciens respectent les règles. Dans l’ensemble, seuls 5 % à 10 % de la population enfreignent les lois et règlements », déclare Rubeshwar Hemoo.
Pulling-down Order
Un Pulling-down Order est décrété, à la discrétion de la cour, indique Jay Krishna Lobin. « Beaucoup de facteurs sont pris en considération par le magistrat avant d’imposer la destruction d’un immeuble ou d’une partie d’un immeuble, d’une maison. Généralement, cet ordre est donné pour les structures illégales, en cas d’empiétement sur le terrain d’un voisin, ou pour des constructions réalisées aux abords des rivières, des routes », dit-il.
Business facilitation Act
Avant 2006, pour monter une entreprise, le demandeur devait obtenir l’aval du ministère de la Santé, de la police et des pompiers. « Depuis 2006, pour diminuer les tracasseries administratives de la demande, il y a eu l’introduction du Single Windows Concept, une formule plus simple, car autrefois la procédure prenait énormément de temps (NdlR : plusieurs mois, d’un bureau à l’autre). Les permis similaires seront regroupés, selon une formule appelée le Business process re-engineering », explique le Land-use & Planning Executive Rubeshwar Hemoo.
Les lois doivent-elles être revues ?
« Les sanctions prévues pour les constructions illégales sont très faibles », soutient Rubeshwar Hemoo. « La loi n’est pas assez sévère. Il n’y a jamais eu de peine d’emprisonnement en cas de non-respect des règles, alors qu’une telle disposition est inscrite dans la loi », déplore-t-il. Il précise que, pour dissuader ce type d’action, il faut absolument revoir la loi afin d’empêcher les développements illégaux. « Certaines personnes entament leurs travaux à l’heure où il n’y a aucune inspection possible », dit-il. Raj Ramsaha est du même avis. « Le dispositif légal au niveau des sanctions est très faible. Les lois/sanctions appliquées par les municipalités ou les conseils de district n’ont aucun effet dissuasif ». Selon lui, le seul moyen de prendre des actions, c’est de solliciter les services d’un avoué ou d’un avocat pour réclamer une injonction et faire stopper une construction illégale ou litigieuse. « Tout cela coûte une fortune. Tous les citoyens n’ont pas les moyens de solliciter les services d’un homme de loi ». Il ajoute que dans la Building Control Act, sont prévues des sanctions allant jusqu’à Rs 100 000, mais qu’il n’est prévu aucune amende minimale. « Si un cas est référé en cour, une amende de seulement Rs 3 000 ou Rs 4 000 peut être infligée aux contrevenants. Quel effet cela aura-t-il pour une construction de plusieurs millions de roupies ? Il faudrait que les peines soient beaucoup plus dissuasives », avance l’avocat.
Quelle est la responsabilité des ‘Chief Health Inspectors’ ?
Les Chief Health Inspectors mettent l’accent sur les règles sanitaires, l’environnement, le ramassage des ordures, avant d’attribuer les licences d’opération, comme l’explique Jay Krishna Lobin, Chief Health Inspector. « Nous n’avons rien à envier aux grands pays concernant l’encadrement légal des activités. Il existe suffisamment de lois, très élaborées, pour veiller au respect des conditions d’hygiène dans le pays », soutient Jay Krishna Lobin.
Building Permit
« Pour construire une maison, il faut établir un plan, obtenir l’aval d’un architecte pour une maison de plus de 150 m2. Pour une construction de moins de 150 m2, la loi ne prévoit aucune règle précise. C’est-à-dire que le demandeur peut prendre l’avis d’un maçon pour ériger le plan. Il devra fournir le plan d’architecture, des étages, des élévations, des fondations et des structures s’il en a les compétences », explique le Land-use & Planning Executive Rubeshwar Hemoo.
Il y a d’autres manières de soumettre une application. Le demandeur peut se rendre au District Council ou à la municipalité de sa région. Il y a également un Building & Land-use Public Guide pour l’aider à comprendre les étapes et les documents à fournir pour soumettre son application afin d’obtenir un permis de construction. La deuxième manière de s’y prendre : se rendre aux autorités locales, dans le Planning Department où le demandeur obtiendra tous les renseignements nécessaires. Si le dossier est complet, le demandeur devrait obtenir son permis ou un refus dans les 14 jours. La demande peut aussi se faire en ligne. « Chaque autorité locale a un Permit and Business Monitoring Comittee. Ce comité se rencontre toutes les semaines pour évaluer les demandes. Il en traite entre 25 et 50 par semaine », explique Rubeshwar Hemoo.
Que faire si le permis n’a pas été alloué après 14 jours ?
Si la demande était complète et que le permis n’est pas alloué dans les 14 jours, le demandeur devra attendre encore deux jours. Si après ces deux jours, il n’a toujours pas de réponse, la demande est considérée comme ‘deemed-approved’.
Les inspecteurs sont-ils formés pour agir comme ‘prosecutors’ dans des cas soumis en cour ?
« Il y a la bonne volonté des inspecteurs. Le ministère donne des cours de formation aux inspecteurs pour les aider à maîtriser tout le dispositif légal, par exemple. L’arsenal de lois et règlements est assez lourd et très étoffé. Cela exige une maîtrise parfaite », explique l’avocat Raj Ramsaha.
Board aux voisins
Pour tout développement, le demandeur doit afficher un board pour informer ses voisins de la construction projetée. Il y a des dimensions précises à respecter, ainsi qu’un délai. S’il y a une objection ou si quelqu’un est opposé au développement, il ou elle doit en faire part en écrivant à la municipalité ou au District Council. « Nous appelons alors le responsable des travaux et l’objecteur pour un hearing devant un comité habilité à traiter des problèmes de ce genre. Le demandeur peut donner des explications précises sur ses projets de développement. L’objecteur peut aussi exprimer les désagréments qu’il subit devant ce comité », avance Jay Krishna Lobin Chief Health Inspector.
Tribunal de l’environnement
Au cas où une application pour un permis de construction serait rejetée, le demandeur peut faire appel de la décision au Tribunal de l’environnement. « C’est un tribunal qui opère depuis environ quatre ans. Les hearings prennent beaucoup de temps. Le demandeur n’a pas besoin de retenir les services d’un avoué ou d’un avocat », soutient Rubeshwar Hemoo.
Outline Scheme
« Le Outline Scheme prévoit des frontières, des settlement boundaries où est autorisé un développement. Dans certains cas exceptionnels, des développements sont autorisés en dehors de ces boundaries. Les autorités locales ont le pouvoir de considérer les demandes, mais elles doivent faire en sorte de respecter les politiques d’aménagement définies dans le Outline Scheme », insiste Rubeshwar Hemoo.
Questions des auditeurs
Kevin de Vacoas :
« Nous avons un passage commun appartenant à ma famille. Mais l’un des propriétaires a construit sur le mur de balisage ». « C’est en effet interdit par la loi. Cependant, s’il y a une route principale, il doit laisser une distance minimal de 3 mètres. Mais entre deux voisins, il doit laisser au moins 3 pieds. Si tel n’est pas le cas, la municipalité doit prendre des actions », confie Rubeshwar Hemoo.
Yousouf de Grand-Baie :
« Certaines personnes construisent sur les drains naturels à Grand-Baie. Ils ne respectent pas la loi. Quelles sont les lois préventives concernant ce genre de construction ? »
« Les Mauriciens ont tendance à ne prendre en considération que leur seul terrain. Ils ne tiennent pas compte des problèmes que cela puisse causer à leurs voisins. Il y a certes des failles concernant le durcissement de la loi, mais il existe beaucoup de drains qui ne sont pas répertoriés. Certains techniciens ne connaissent pas l’existence de ces structures. Les conséquences de ces constructions inappropriées peuvent être terribles. Les eaux peuvent causer de gros dégâts », déplore Rubeshwar Hemoo.
Coordonnées
Pour soumettre une demande pour un Building Permit, le demandeur doit se rendre au District Council ou à la municipalité de sa région, au Planning Department. Il existe aussi un Building & Land-use Public Guide pour l’aider à comprendre les étapes et les documents à fournir pour sa demande de permis de construction.
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